Několik poznámek k cenám objektů Lázně I a Lázně III

V poslední době je ve veřejnosti a mediích přetřásána otázka osudu objektů Lázní I a Lázní III (Karlovy vary).


Zejména je publikována řada názorů na jejich tržní cenu a to jak laiky, tak některými odhadci. Hraje se na city, dopřává se sluchu fantasmagorickým cenovým představám, ale ve všech těchto vyjádřeních chybí to základní a to racio. To, že se tak vyjadřují laici mne nepřekvapuje, co však je zvláštní, je fakt, že se tak vyjadřují i někteří znalci či odhadci. Bohužel to ukazuje na jejich jisté zažité stereotypy, které zejména v devadesátých letech způsobily potíže v úvěrových obchodech. Vezměme to tedy postupně.
Objekt Lázní I je bezesporu svým historicko-architektonickým projevem objektem nadregionálního významu. Všichni jistě stojíme o jeho záchranu. Z tohoto pohledu je naprosto jedno, jaké ocenění je relevantní, nehledě k tomu, že není v tomto státě odhadce, který by stanovil exaktně jeho reálnou tržní cenu. To zejména proto, že z ekonomického pohledu se jedná o objekt, který je „i za jednu korunu“ drahý, přičemž jeho historická hodnota je nevyčíslitelná. Odhadovaná investice do jeho revitalizace se pak pohybuje mezi 600 – 800 mil.Kč. Každý investor (snad s výjimkou východního) se zeptá, jakáže při takové investici bude návratnost. A odpověď? Žádná! On je totiž onen objekt striktně památkově chráněn a tedy komerčně jen obtížně využitelný. Z tohoto pohledu je pak návrh Karlovarského kraje velice vstřícný už proto, že si snadněji dosáhne na dotace z EU a stejně tak bude schopen dotovat provoz tohoto zařízení. Město totiž z pohledu svých posledních investic toho schopno nebude.
Jiný problém je objekt Lázni III. Na rozdíl od všech kritiků si myslím, že odhad, který si nechalo zpracovat Město, vyjadřuje ekonomickou situaci objektu. Především je zde nájemní smlouva na 40 roků. Nechávám stranou důvody, které vedly představitele Města uzavřít takovou smlouvu, ale je jisté, že tak touto smlouvou naprosto zablokovali možnost s onou nemovitostí tržně nakládat. Žádný potenciální investor si nekoupí nemovitost s nájemníkem na 40 roků při zachování nájemní smlouvy, kterou je povinen akceptovat. K tomu ještě investice, nutné k sanaci objektu (vývěry thermy do podzemního podlaží atd.) v řádu desítek milionů. A výnosy? Téměř veškeré žádné. Objekt je extrémně energeticky náročný (velké komunikační prostory), možné výnosy z pronájmu jsou diskutabilní, prognóza dalšího vývoje zájmu návštěvníků (i z východu) dosti chmurná. Je tedy otázkou, jaká je reálná tržní cena. Myslím, že předchozí řádky dávají jasnou odpověď.
Na závěr si dovolím malý exkurs do tržního oceňování. Je fatální chybou tvrdit, že objekt má takovou hodnotu, pozemek onakou a dohromady pak jsou to stovky milionů. Především má komerční objekt takovou hodnotu, jaký výnos je schopen generovat. Cena pozemku je pak určitým procentem z této celkové ceny. To je základní pohled investora a je zcela lhostejné, co tvrdí nepoučený odhadce! On totiž takový zastavěný pozemek je limitován stavbou na něm stojící a je tedy často zásadní cenový rozdíl mezi pozemkem zastavěným a nezastavěným. Tento fakt je bohužel často znalci a odhadci pomíjen a výsledkem jsou ony nereálné cenové představy.
Radím proto k střízlivému uvažování a oproštění se od nabubřelé představy o výjimečnosti Karlových Varů. Zkuste se zeptat někoho 50 km za Frankfurtem zda zná Karlovy Vary! A tak bych v případě Lázní I nechat dohodu Města s Karlovarským krajem dojít naplnění. Je to totiž jediná schůdná varianta. Nebo snad má někdo v záloze investora, který splní všechna památkářská kriteria, koupí objekt za 300 mil. a dalších 800 mil. investuje aby pak pro zbytek života dělal Městu charitu? Možná…..

Ing.Ivan Žikeš
certifikovaný odhadce dle Evropských oceňovacích standardů TEGoVA (Evropská unie)

Logo_ARK_piktogram

Kurz

Obchodník
s realitami

vč. zkoušky odborné způsobilosti


od

28.1.2019
v Praze

Přihláška
a podrobné
info zde


Reality bez rizika

Jak se vyvarovat chyb v realitních obchodech

Info zde