Odpověď JUDr. Miroslava Dudy na podnět realitní kanceláře k problematice tzv. "rezervačních" smluv"


Základní osou daného problému je povaha práv a povinností okruhu účastníků smluvního vztahu. S přihlédnutím k povaze Vašeho sdělení považuji za nutné zmínit, že se nejedná o můj názor, kterým bych chtěl jakkoli "škodit" (byl bych sám proti sobě) slušným realitním kancelářím v jejich zavedené praxi.

Je li však pro ně taková praxe škodlivá a může-li jim v budoucnu přivodit problém, je třeba na něj upozornit, i v zájmu klientů realitních kanceláří.

Je třeba mít napaměti, že ustanovení § 50a ObčZ upravující smlouvu o smlouvě budoucí má povahu kogentní právní normy (tedy takové, od níž se účastníci nemohou dohodou odchýlit). Účastníky této smlouvy mohou být pouze účastníci budoucí - realizační smlouvy. Jinak řečeno, zavázat se uzavřít budoucí smlouvu ve smyslu ustanovení § 50a ObčZ mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy (nepřímé zastoupení ustanovení § 22 a násl. ObčZ sice výslovně neupravuje, avšak připouští - např. v ustanovení § 737 ObčZ).

Rezervace nemovitosti (tedy de facto omezení vlastníka volně s nemovitostí nakládat je poměrně zásadní zásah do jeho práv) takovým nepřímým zastoupením je. Zatímco při přímém zastoupení činí zástupce právní úkony jménem zastoupeného a práva a povinnosti vznikají přímo zastoupenému, při nepřímém zastoupení činí nepřímý zástupce právní úkony svým jménem, avšak na cizí účet; to znamená, že sám se sice zavazuje, avšak je povinen převést později dalším právním úkonem vzniklé účinky na toho, v jehož prospěch jednal.

Je-li "smlouva o rezervaci" uzavřena mezi subjekty, které neměly být účastníky budoucí kupní smlouvy, nemůže jít charakterem o smlouvu o smlouvě budoucí; protože jako zvláštní smluvní typ v občanskoprávních předpisech zmíněná smlouva o rezervaci upravena není. Nelze ji tedy posoudit jinak, než jako smlouvu nepojmenovanou (§ 51 ObčZ).

V dané problematice je třeba si uvědomit, že pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o.

s. ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, jíž je sjednáváno uzavření budoucí smlouvy.

Jiná situace nastane, zajistíte-li si svůj závazek například "smlouvou o poskytnutí služeb realitní kanceláře". Podle dostupné judikatury ( např.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR 33 Odo 934/2004) je dáno, že ..."Obsahuje-li smlouva o poskytnutí služeb realitní kanceláře, jejímž cílem je zajistit pro klienta vhodného zájemce o koupi nemovitostí, závazek klienta, že bude realitní kancelář předem informovat o případném samostatném prodeji nemovitostí, zajištěný pro případ jeho porušení smluvní pokutou, neznamená ujednání o smluvní pokutě k újmě klienta značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, pokud je ve smlouvě současně dohodnuto, že realitní kanceláři přísluší odměna jen v případě, že prodej bude realizován jejím přičiněním, bez ohledu na to, že prodej byl zmařen výlučně jednáním klienta."

Zde vidíme, že soudy jasně deklarují, že závazek realitní kanceláře a prodejce (či kupce) ohledně zajištění kupce (a naopak) může být sankčně zajištěn. Nemůže to však být v rozporu se shora uvedeným.

Jsem přesvědčen, že stanoviska Nejvyššího soudu ČR(ze kterých jsem čerpal) jsou správná nejen z hlediska právní vědy, ale i praxe. Ostatně, je třeba si věc uvědomit z hlediska následků z druhé strany. Tedy pro případ, kdy realitní kancelář zažaluje její klient, neboť ta např. nedostála svým závazkům a nemovitost přes uvedenou "rezervaci" prodal její přímý vlastník.

Okruh účastníků případného sporu je dán a nic na tom nezmůže jakési vedlejší účastnictví přímého vlastníka, který celou situaci zavinil. Mé stanovisko, podle mého názoru, chrání naše členy před zbytečnými spory. A souběžně s tím vede ke zvyšování jejich kvalifikace a právního vědomí.

Zmiňujete-li smlouvu o smlouvě budoucí, tak v rámci jejích ustanovení není problém zapracovat různé způsoby úhrady kupní ceny (se kterými musí souhlasit prodávající strana) a ostatní případné odchylky, způsobené konkrétním daným případem. T

Miroslav Duda

Text emailu, na který JUDr. Duda reagoval ve výše uvedené opovědi.

Vážení kolegové,

úplně náhodou jsem vyslechl v neděli na Nově v pořadu "Občanské judo"

příspěvek právníka, který vystupoval pod hlavičkou ARK, JUDr. Dudy. Tématem byl institut Rezervační smlouvy a její nezákonné používání některými realitními kancelářemi. Spot můžete vidět a slyšet na tomto linku:http://www.nova.cz/tvarchiv/?238d=13.04.2008&238m=d&238p=JUDO&238v=134311

Jelikož se z velkou většinou z Vás znám osobně a od Vás vím, že řada z Vás - ať jste v asociaci nebo už nejste - bezproblémově podobný smluvní instrument používáte taky, dovoluji si apelovat na Vás, aby jste se k takto účelově směrovanému příspěvku vyjádřili a vyvolali k tomu tématu diskuzi.

Po 14 letech bezproblémové činnosti jsem přesvědčen, že v době, kdy "objemově" asi 85% kupující klientely je hypotečně-bankovní (na kusy je to ještě více), potřebuji využívat "mezistupeň" mezi prohlídkou nemovitostí, její závazné zamluvení a Smlouvou o budoucí smlouvě kupní. U nás totiž není vyjímkou, že kupujícímu klientovi prověřujeme několik bankovních produktů v různých bankách, než si vybere a splní podmínky toho bankovního produktu, kvůli kterému mu zpracováváme tu očekávanou Smlouvu o budoucí smlouvě kupní (dále jen SBSK). Ve větších aglomeracích, kde jsou výdělky vyšší, se možná s tímto problémem nepotkáváte, a proto si třeba můžete počkat na toho, kdo se se zálohou nebo celou kupní cenou dostaví ať k

SBSK nebo už ke Kupní smlouvě.

Předpokládám, že většina z Vás si od právníků nechala nebo nechává zpracovávat veškerá smluvní ujednání, která opouští Vaší kancelář. Podle tvrzení advokátní kanceláře, která se specializuje na obchodní právo, vytáhla si veškeré judikatury k tématu a pro mně dozoruje a zpracovává smlouvy, je Rezervační smlouva (nebo její jinak zvaný ekvivalent) plnohodnotným nástrojem s řádnou vymahatelností.

Prosím, máte-li opačnou zkušenost a jste stejného názoru, jako výše uvedený právník, sdělte mi tu skutečnost třeba obyčejným "ON MÁ PRAVDU".

Jestli jste však podobného názoru jako já, tak mi to podobným způsobem potvrďte, nebo o tom začněme polemizovat. A jste-li ještě k tomu členy ARK, zasaďte se prosím o to, aby se tato "umělá kriminalizace" naší činnosti nešířila mezi prostý lid. Ten je už tak dost masírovaný reportéry na nesprávném místě. Samozřejmě, že i já nabádám veřejnost a klienty k maximální výši zabezpečení a prověřování veškerých indicií při prodeji nebo nákupu nemovitostí a nemíním s tím přestat. Taky vím, že spousta nově vzniklých realitek a hlavně uječených realitních franšíz a sítí, bude naší dobře míněnou a vedenou živnost morálně ohrožovat, ale cestu k očištění této branže vidím jinde a na to téma bych očekával samostatnou diskuzi.

P.S. A jestli jsem se někdy zabýval myšlenkou, stát se členem této Asociace, tak teď už v tom mám úplně jasno. Navíc, letošní novinky v EKRK - které se brzy všichni oficiálně dovíte - mne ubezpečují v tom, které skupenství mi v mé činnosti a růstu pomáhá a které naopak.

Děkuji Vám za čas strávený čtením tohoto mailu.

S úctou a pozdravem Jan Kyncl

http://www.nova.cz/tvarchiv/?238d=13.04.2008&238m=d&238p=JUDO&238v=134311

Logo_ARK_piktogram

Kurz

Obchodník
s realitami

vč. zkoušky odborné způsobilosti


od

28.1.2019
v Praze

Přihláška
a podrobné
info zde


Reality bez rizika

Jak se vyvarovat chyb v realitních obchodech

Info zde