Aktuální judikatura Nejvyššího soudu ke skrytým ujednáním v rezervačních smlouvách

Nejvyšší soud ČR se na konci ledna opět zabýval rezervačními smlouvami.

Jednalo se o případ, kdy se realitní kancelář domáhala zaplacení smluvní pokuty ve výši 90 000 Kč za porušení povinnosti zájemce o koupi složit rezervační poplatek. Zájemce se však bránil tvrzením, že od smlouvy odstoupil ještě před tím, než mu vznikla povinnost smluvní pokutu zaplatit, a to v souladu s § 1829 občanského zákoníku, dle kterého může spotřebitel do 14 dnů odstoupit od smlouvy uzavřené distančním způsobem nebo mimo obchodní prostory.

Realitní kancelář namítala, že zájemce v rezervační smlouvě výslovně souhlasil s plněním smlouvy před uplynutím lhůty pro odstoupení od smlouvy, což mělo jeho právo na odstoupení vyloučit (v souladu s § 1837 písm. a) občanského zákoníku).

Nejvyšší soud se v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 79/2024 ze dne 29.01.2025 zastal zájemce. Vyložil, že rezervační smlouva sice obsahovala souhlas zájemce s okamžitým plněním smlouvy, ale tento souhlas byl „schován“ na konci smlouvy v článku nadepsaném jako závěrečná poučení a zákonné povinnosti, a to hned vedle prohlášení o politické exponovanosti a původu peněz. Tím dle soudu předmětné ustanovení rezervační smlouvy vzbuzuje dojem, že v něm jsou informace, které nelze stranami ovlivnit a mají pouze informativní charakter. Dle Nejvyššího soudu pak takové ujednání představuje tzv. zakázané skryté ujednání, které je nicotné, a tedy bez právních účinků.

Z aktuálního rozhodnutí Nejvyššího soudu tedy plyne, že je nutné jednotlivá ustanovení smlouvy nejen správně formulovat, ale rovněž je správně ve smlouvě umístit. Zejména ta zásadní ustanovení, včetně těch, která ovlivňují práva spotřebitele, nemohou být pro smluvní strany přehlédnutelná. Nejvyšší soud tak svojí argumentací znovu posílil ochranu spotřebitelů.

Pro ARK ČR připravila
Mgr. Vendula Nejedlá
Advokátka
NIRRIS s.r.o., advokátní kancelář