Poslaneckou sněmovnou i Senátem byla schválena novela zákona o advokacii, která mj. předpokládá další zvýšení bezpečnosti advokátních úschov. Novela nyní čeká pouze na podpis prezidenta. Předpokládané nabytí účinnosti předmětné úpravy je stanoveno na 01.07.2025.

Hlavní změny, které novela přináší v oblasti advokátních úschov:

• Zavedení garančního fondu určeného ke kompenzaci případných škod; limit odškodnění bude stanoven na 2,5 mil. Kč, v případě úschovy kupní ceny nemovitosti až 5 mil. Kč.
• Zákon bude zakazovat hotovostní vklady a výběry na/z úschovního účtu. O každém převodu peněžních prostředků na úschovním účtu bude banka informovat jak složitele, tak oprávněného.
• Česká advokátní komora získá oprávnění vyžadovat od bank informace o úschovních účtech pro účely kontroly.

Nová úprava tak navazuje na již platná opatření zavedená novelou usnesení České advokátní komory z roku 2023, podle které jsou advokáti povinni nabízet stranám úschovy:

– přímé notifikace z banky o pohybech na účtu a také

– přímé notifikace z České advokátní komory o zápisu úschovy do elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou.

Pro ARK ČR připravila
Mgr. Vendula Nejedlá
Advokátka
NIRRIS s.r.o., advokátní kancelář

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí má povinnost podat každý, kdo v roce 2024 nabyl do vlastnictví nemovitou věc – koupí, darem, děděním. Podává se „úplné“ přiznání.
Dále se podává přiznání (úplné nebo dílčí), pokud došlo ke změně rozhodných parametrů oproti minulému podání přiznání – například přístavby, nástavby, změna výměru nemovité věci, změna druhu pozemku (z louky stavební pozemek).
Pokud se mění ceny zemědělské půdy podle vyhlášky Ministerstva zemědělství, změna koeficientů podle posledního sčítání lidu u vybraných pozemků a staveb nebo změna místního koeficientu, přiznání se nepodává.
Od daně z nemovitostí se mohou nově nechat osvobodit ti vlastníci, kteří vlastní pozemek, na kterém se nachází ekologicky významný prvek, jako je stromořadí, skupina dřevin, skalka, mez, terasa a další podle § 4 odst. 1 písm. k) zákona o dani z nemovitých věcí.

Kdo musí podat daňové přiznání na zdaňovací období roku 2025 z důvodu novely ZDNV

• vlastník lesního pozemku, na kterém se částečně nachází les ochranný nebo les zvláštního určení a částečně les hospodářský, který nebyl na rok 2024 přiznán, protože nebyl předmětem daně. Od roku 2025 nejsou předmětem daně pouze pozemky nebo jejich části, na kterých se nachází les ochranný nebo les zvláštního určení.
• vlastník lesního pozemku, který měl na zdaňovací období roku 2024 stanoven základ daně u lesního pozemku způsobem na základě ceny zjištěné podle platných cenových předpisů k 1. 1.
• vlastník, který si na rok 2024 osvobozoval pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť, které nejsou veřejné prostranství, veřejně přístupné sportoviště nebo veřejně přístupná účelová komunikace jiná než podle § 4 odst. 1 písm. o) ZDNV, zpravidla lesní nebo polní cesta
• vlastník, který si na rok 2024 osvobozoval zdanitelné stavby drah, na dráze, letecké, vodních cest a přístavů, které jsou užívány k podnikání v jiné oblasti než veřejná doprava nebo pronajímány anebo propachtovány za jiným účelem než k zajišťování veřejné dopravy
• nájemce nebo pachtýř zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, se kterou je příslušný hospodařit Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových
• skutečný uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, se kterou je příslušný hospodařit Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, pokud je užívána k podnikání.
• uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky sloužící k bydlení, pokud vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám

Změny, které nevyvolávají povinnost podat daňové přiznání na zdaňovací období roku 2025 z důvodu novely ZDNV
• zrušení osvobození pozemků ostatních ploch, na nichž se nachází příkop, mokřad, močál, bažina, skalní útvar, rokle nebo strž
• změny výše koeficientu podle počtu obyvatel
• zrušení koeficientu 1,5
• změny ve výši místních koeficientů
Kdo si může nově nárokovat osvobození na zdaňovací období roku 2025 z důvodu novely zákona o dani z nemovitých věcí?
• vlastník pozemku, na kterém se nachází ekologicky významný prvek skupina dřevin, stromořadí, travnatá údolnice, mez, příkop, mokřad, krajinotvorný sad, terasa, solitérní dřevina a skalka, pokud je tento prvek uveden v evidenci ekologicky významných prvků podle zákona upravujícího zemědělství

Novela umožňující snazší vystěhování nájemce

V polovině roku 2025 by měla vejít v účinnost novela občanského soudního řádu, která po dlouhé době přinese pozitivní změnu pro pronajímatele bytů. Návrh novely obsahuje nový institut rozkazu k vyklizení, který bude možné využít v civilním řízení místo žaloby na vyklizení bytu. V praxi by zavedení této možnosti mělo znamenat snazší cestu k vystěhování nespolehlivého nebo neplatícího nájemce, který i po skončení nájmu neoprávněně bydlí v bytě pronajímatele.

V současnosti bývá pro pronajímatele složité a časově velmi náročné ukončit nájemní smlouvu a poté nájemce vystěhovat, pokud to nájemce odmítne udělat dobrovolně. Nejdříve je totiž třeba nájemce upozornit, že porušuje nájemní smlouvu a vyzvat ho, ať toho ve stanovené době zanechá, jinak se vystavuje riziku výpovědi nájemní smlouvy (to platí zejména u nejzávažnějších případů porušování nájemní smlouvy, u kterých lze vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby). Také následné ukončení nájemní smlouvy má přesně stanovené podmínky a často zabere i několik měsíců. Poté musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu, přičemž se soudní tahanice mohou protáhnout na několik dalších měsíců, v krajních případech i let. Ani po takové době však často pronajímatel od neplatícího nájemce nedostane žádnou finanční kompenzaci, a to jednoduše proto, že nájemce žádné peníze nemá. Pronajímatel navíc během soudního řízení samozřejmě nemá právo se svým bytem nijak nakládat, a je povinen strpět své (bývalé) nájemce v bytě, a to až do doby výkonu rozhodnutí soudu či exekuce.

Plánovaná novela se nijak nedotkne předsoudní fáze, to znamená, že pronajímatel bude stále ve většině případů povinen upozornit nájemce na porušování nájemní smlouvy, aby poté mohl zákonným způsobem s nájemcem ukončit nájemní smlouvu. Namísto podání žaloby na vyklizení bytu ale bude pronajímateli nabídnuta výrazně rychlejší alternativa v podobě již zmíněného rozkazu k vyklizení. Aby byl návrh na vydání rozkazu k vyklizení úspěšný, je potřeba, aby nájemce neoprávněně užíval byt i po skončení nájmu, aby uplynula dvouměsíční lhůta pro podání návrhu soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu a také aby pronajímatel 14 dní před podáním návrhu vyzval nájemce k vyklizení bytu.

V případě splnění výše uvedených podmínek by soud měl vydat rozkaz k vyklizení bytu, ve kterém uloží nájemci povinnost do 15 dnů opustit byt. V případě, že se tak nestane, je potřeba ještě zahájit exekuční řízení, délka jeho trvání by však měla být výrazně kratší než u předcházejícího soudního řízení.

Celá věc má ale jeden háček. Proti návrhu na rozkaz k vyklizení může podat nájemce do 15 dní od doručení návrhu odpor, což by znamenalo ztrátu nadějí na rychlý proces s nájemcem, který se sám odmítá z bytu vystěhovat. V takovém případě  se totiž rozkaz k vyklizení ruší a soud  zahájí soudní řízení o vyklizení bytu v podobě, v jaké existuje  již nyní.

Návrh novely občanského soudního řádu je aktuálně projednáván Poslaneckou sněmovnou a není tedy zatím vyloučeno, že výsledná podoba rozkazu k vyklizení bude pro pronajímatele o něco příznivější.

I nyní už však máte své možnosti!

Pronajímatelé nemusí na rychlejší možnost vystěhování nájemce po ukončení nájmu čekat až do příštího roku, nedávná judikatura Nejvyššího soudu totiž již nyní zajistila pronajímateli možnost nájemce rychleji vystěhovat. Tímto řešením je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Jedná se o listinu, která umožní pronajímateli bez dalšího zahájit exekuční řízení ohledně vystěhování nájemce. To ve výsledku bude znamenat, že nájemce neoprávněně bydlící v pronajímatelově bytě bude vystěhován výrazně rychleji než v běžných případech.

Pro vyhotovení takové listiny je však třeba splnit několik podmínek. Tou nejzásadnější je souhlas nájemce, který se musí k takové listině připojit, a to ideálně již při uzavírání nájemní smlouvy (ne však dříve). Po uzavření nájemní smlouvy, zejména tehdy pokud se již objevily první problémy, totiž může nájemce bez jakéhokoli postihu potřebný souhlas odepřít.

Dále je potřeba stanovit dobu plnění, tedy termín, po jehož uplynutí bude mít pronajímatel možnost vymáhat vyklizení svého bytu. U nájmů na dobu určitou bude obvykle stanoveno přesné datum, které koresponduje s předem domluveným koncem nájemní smlouvy. Rychlého vyklizení bytu podle pořízeného notářského zápisu se nelze domáhat v případě, že nájemní smlouva skončí dříve než k datu uvedenému v notářském zápisu. Pokud by tedy např. byla sjednána nájemní smlouva na dobu určitou do 1. 6. 2025, a nájem by z jakéhokoli důvodu skončil již 1. 2. 2025, nelze vymáhat vyklizení již v únoru, ale je třeba čekat až na původně sjednaný červnový termín.

Je také potřeba počítat s tím, že notářský zápis lze použít pro vystěhování nájemce pouze v případech, kdy nájemce nesplní svou sjednanou povinnost, tedy vyklizení bytu po ukončení nájmu. V jiných případech porušení povinnosti nájemce (škoda na bytě apod.) tohoto notářského zápisu nelze pro vystěhování nájemce využít.

Za notářský zápis sice zaplatíte částku v řádech nižších tisíců korun, může vám však ušetřit mnohem větší potíže a finanční ztrátu.

Kateřina Obertová

advokátka

endors advokátní kancelář s.r.o.

Převod nemovitosti bohužel není jen o podpisu kupní smlouvy a předání klíčů. Ať už nemovitost prodáváte či kupujete, může nastat celá řada rizik, na která je třeba si dát pozor a pamatovat na ně nejlépe už s dostatečným předstihem. Jedním z nich je problematika pojištění nemovitosti.

Spousta z nás má možná mylně zafixovanou domněnku, že pojistná smlouva (a s ní tedy samo pojištění) automaticky zaniká změnou vlastníka pojištěné věci. Tento princip byl totiž v českém právu zakotven desítky let, a to jak ve „starém“ občanském zákoníku, tak i následně v zákoně o pojistné smlouvě. „Nový“ občanský zákoník účinný od roku 2014 však zakotvil úpravu poněkud odlišnou. Pojištění obecně nezaniká změnou vlastnictví pojištěného majetku, ale dnem oznámení této změny pojišťovně.

Než se však blíže podíváme na zákonnou úpravu, je potřeba si uvědomit, že české soukromé právo funguje především na zásadě autonomie vůle a smluvní svobody. Smluvní strany si tak mohou ujednat důsledky změny vlastnictví odchylně od zákona. Proto je zásadní si nejprve nastudovat znění pojistné smlouvy, které bude mít v případě odlišné úpravy před zákonem přednost. Pojistná smlouva tak může upravovat jiný okamžik zániku pojištění.

Kromě pojistné smlouvy je radno neopomenout pojistné podmínky. Pojistné podmínky ve většině případů tvoří přílohu pojistné smlouvy a pojišťovna v nich rovněž může zakotvit vlastní úpravu zániku pojištění v souvislosti se změnou vlastnictví pojištěné věci. V případě rozporu mezi pojistnou smlouvou a pojistnými podmínkami má přednost znění smlouvy, avšak i pojistné podmínky mají přednost před zákonnou úpravou. Je tedy výhodné mít na paměti následující kaskádu: smlouva > pojistné podmínky > zákon.

Neexistuje-li tedy odlišná úprava v pojistné smlouvě či v pojistných podmínkách, přichází na řadu zákonná úprava. Jak již bylo řečeno, podle ní trvá pojištění až do doby, kdy je změna vlastnictví pojišťovně oznámena. V souvislosti s tím vyvstávají tři klíčové otázky.

Kdo oznámení zasílá? Kdy tak má učinit? A jak má oznámení vypadat?

Pojišťovny by měly oznámení přijmout jak od prodávajícího, tak od kupujícího. Nejjistější bude, když změnu oznámí prodávající, neboť právě ten je smluvní stranou trvajícího právního vztahu pojištění.

Nemělo by ovšem dojít k tomu, aby prodávající zaslal pojišťovně oznámení „na vlastní pěst“ a neinformoval o tom kupujícího. Ve chvíli, kdy by tak učinil, by mohla nastat situace, kdy prodávající oznámí změnu vlastnictví dřív, než kupující bude disponovat vlastním platným pojištěním na danou nemovitost.

Kromě toho, kdy pojištění končí, je totiž také důležité, kdy pojištění začíná. Dle zákona tomu tak je prvním dnem následujícím po uzavření pojistné smlouvy, přičemž smlouva je, v závislosti na smluvní úpravě, uzavřena buď podpisem pojistné smlouvy nebo zaplacením prvního pojistného. Smluvní strany si také mohou ujednat konkrétní datum počátku pojištění, které bude uvedeno v pojistné smlouvě. Při uzavírání pojištění nemovitosti ze strany kupujícího hraje roli také skutečnost, že pojišťovny pro některá pojistná nebezpečí stanovují čekací dobu (např. v délce 10 dnů), během které v případě pojistné události nebudou plnit. Typickým příkladem je v poslední době diskutovaná desetidenní čekací doba v případě povodní (ale objevuje se například i u pojistných rizik námraza nebo tíha sněhu). Proto je podstatné správné načasování ukončení jednoho pojištění a počátku druhého.

To nás přivádí k druhé otázce. Aby se zabránilo vzniku „hluchého místa“, kdy nemovitost nebude pojištěna, je nezbytná dohoda mezi prodávajícím a kupujícím. Nejvhodnějším řešením je zahrnout úmluvu o tom, dokdy bude prodávající udržovat pojištění platné, přímo do kupní smlouvy. Z hlediska ochrany kupujícího je vhodné přidat ustanovení o tom, že pokud by po předání nemovitosti, avšak stále v době, kdy je dle kupní smlouvy povinen pojištění ještě platit prodávající, nastala pojistná událost, má prodávající povinnost předat pojistné plnění kupujícímu.

Další možností je, aby si kupující (s ohledem na čekací dobu zmiňovanou výše) zajistil vlastní pojištění nemovitosti, které bude „aktivní“ už ke dni podání návrhu na vklad jeho vlastnického práva na katastr, protože právě k tomuto okamžiku se zpětně stane novým vlastníkem nemovitosti, nejpozději ale k okamžiku předání nemovitosti, kdy na kupujícího přechází nebezpečí škody na dané nemovité věci. V takovém případě nebude kupující muset být nijak odkázán na předchozí pojištění prodávajícího.

Pokud kupující financuje pořízení nemovitosti hypotečním úvěrem, bude muset postupovat i v souladu s pokyny financující banky. Povinnost prokázat platné pojištění nemovitosti je standardní povinností kupujícího dle úvěrové smlouvy.

A na závěr, co si konkrétně pod oznámením představit? Odpověď na tuto otázku vám v naprosté většině případů dá přímo vaše pojišťovna. Řada pojišťoven má totiž zavedeny oznamovací systémy v podobě interaktivních formulářů či postupů v aplikaci.

Zákon zároveň neuvádí, zda je potřeba změnu vlastnictví současně s oznámením prokazatelně osvědčit. I toto si však pojišťovny, vzhledem k jejich povinnosti obezřetnosti a odborné péče, samy hlídají a spolu se způsobem zaslání oznámení na svých webových stránkách specifikují požadovanou přílohu, kterou bude, v závislosti na časovém okamžiku zaslání oznámení, podepsaná kupní smlouva, podaný návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo doložení propsané změny v katastru.

Mgr. Linda Turečková

Z/C/H Legal v.o.s., advokátní kancelář

Kupujete nebo zprostředkováváte prodej pozemku, na kterém je zamýšlena výstavba rodinného domu? Tento článek představuje základní přehled parametrů, které se vyplatí zkontrolovat s ohledem na budoucí výstavbu (tedy zatížení pozemku, nabývací tituly apod. necháme pro tentokrát stranou), a to ať už z pozice kupujícího, nebo zodpovědného a profesionálního realitního zprostředkovatele.

1) Územní plán

Zásadní pro určení, zda je daný pozemek vhodný k výstavbě, je jeho zařazení v územním plánu dané obce. Územní plán naleznete na webové stránce dané obce a v souladu s novým stavebním zákonem rovněž v takzvaném národním geoportálu územního plánování (to je však aktuálně zatím spíše teorie). V územním plánu je třeba přezkoumat jak grafickou část, tak textovou část. V územním plánu zjistíte, zda je pozemek v zastavitelné ploše a zda je na něm povolena výstavba rodinného domu. Dále mohou být stanoveny koeficienty zastavitelnosti a zeleně a limity podlažnosti, které mohou fakticky omezit možný rozsah a hmotu budoucí zástavby. V územním plánu se rovněž zaměřte na to, jestli není stanovena etapizace výstavby, nebo nejsou vymezeny plochy, na kterých je výstavba podmíněna například uzavřením plánovací smlouvy s obcí nebo územní studií.

Pozor na situaci, kdy byl daný pozemek určen územním plánem k zastavění před více než pěti lety a dosud nebyl zastavěn. V takovém případě totiž může daná obec ještě předtím, než získáte povolení záměru, pozemek přeřadit vcelku beztrestně (tj. bez hrozby hrazení finanční náhrady) zpět do nezastavitelných ploch, pokud má k tomu relevantní důvod.

Kdo chce být připraven skutečně perfektně, nahlédne rovněž do zásad územního rozvoje, což je vlastně územní plán pro území celého kraje, který obsahuje záměry přesahující území jedné obce (například obchvat města a podobné stavby). Může se stát, že zásady územního rozvoje obsahují relevantní informace týkající se pozemku, které územní plán dané obce převezme až spolu s následující změnou územního plánu obce, a proto je v mezidobí nelze z územního plánu zjistit.

2) Výpis z katastru, ochranná pásma a osobní prohlídka

Další důležité informace naleznete přímo v příslušném výpisu z katastru nemovitostí ohledně daného pozemku. Věnujte pozornost oddílu „Způsob ochrany nemovitosti“ a „Seznam BPEJ“. Dozvíte se, zda pozemek nepodléhá například památkové ochraně nebo zda je zařazen v zemědělském půdním fondu.

Na listu vlastnictví bývají zapsána i ochranná pásma (ve formě věcného břemene), která rovněž mohou omezovat případnou výstavbu. Neznamená to však, že pro daný případ nemohou být relevantní i jiná ochranná pásma, která na listu vlastnictví zapsána nejsou. Ta můžete poznat často přímo na místě při obhlídce pozemku – například ochranné pásmo lesa (30 m od okraje lesa) nebo ochranné pásmo vodního zdroje.

Přímo na pozemku můžete rovněž zjistit existenci staveb, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí a pro které bude třeba případně zajistit povolení jejich odstranění.

3) Předběžná informace

Dle nového stavebního zákona mají nově stavební úřady povinnost poskytnout tomu, kdo o to požádá, zdarma do 30 dní informaci nejen o tom, jaké jsou podmínky využití daného území (tj. co říká územní plán), ale dále i o tom, podle jakých hledisek bude stavební úřad žádost posuzovat a jaké dotčené orgány je třeba požádat o stanovisko. Žádost se podává příslušnému stavebnímu úřadu na formuláři „žádost o předběžnou informaci stavebního úřadu“.

K žádosti o předběžnou informaci je třeba uvést informace o uvažovaném záměru. Zajištění této předběžné informace lze zájemcům o stavební pozemek více než doporučit.

4) Inženýrské sítě

Pro budoucí výstavbu je dále důležité, zda jsou na pozemek dovedeny potřebné inženýrské sítě. Pokud nejsou, znamená nutnost jejich vybudování často významné náklady.

Existenci inženýrských sítí je možné ověřit v portálu digitální mapy veřejné správy, který vede Český úřad zeměměřičský a katastrální (dmvs.cuzk.gov.cz/mapovy-portal).

Elektrické vedení, plyn a telekomunikace můžete také ověřit přímo na webu příslušného provozovatele (ČEZ, PRE, E.ON, GasNet, Pražská plynárenská, CETIN). Příslušného správce vodovodu a kanalizace zjistíte dotazem na místním úřadě.

5) Přístup

Není radno zapomenout ani na zajištění dostatečného přístupu a příjezdu na pozemek. Pokud je pozemek přímo napojen na místní komunikaci ve vlastnictví obce, máte vyhráno. Povahu komunikace si ověřte u obce dotazem na tzv. pasport komunikací. Pokud Váš pozemek dělí od místní komunikace soukromý pozemek jiného vlastníka, je vhodné ošetřit právo přístupu a příjezdu na pozemek věcným břemenem – služebností chůze a jízdy.

A pozor – pokud koupíte pozemek bez přístupové cesty s tím, že plánujete následně se domáhat po některém ze sousedů zřízení tzv. nezbytné cesty, vězte, že dle judikatury nemusíte dobře pochodit (soud vám podle okolností případu nemusí vyhovět).

6) Podloží a archeologické nálezy

Další část prověrky můžeme směřovat směrem dolů, tedy co je pod povrchem pozemku. Pro budoucí založení základů nového domu lze doporučit odbornou kontrolu podloží – tzv. inženýrsko – geologický průzkum. Nevhodné podloží může významně zvýšit náklady na budoucí výstavbu.

Provádění stavby může nepříjemně prodloužit také objevený archeologický nález. Takový nález není úplnou překážkou realizace domu, ale vlastník je povinen v případě nálezu oznámit tuto skutečnost Archeologickému ústavu a stavebnímu úřadu a umožnit archeologický průzkum a vyzvednutí nálezu. „Vykopání pokladu“ vám tedy radost nepřinese, protože kvůli němu bude stavba stagnovat. Orientačně lze zjistit riziko archeologického nálezu v mapové aplikaci geoportálu Národního památkového ústavu.

7) Záplavové zóny

Příroda nám v nedávné době opět ukázala svou sílu a připomněla, že je nutné věnovat pozornost rovněž tomu, zda se pozemek nenachází v záplavovém území. Tento parametr ověřte v mapě povodňových rizik povodňového informačního systému (POVIS).

8) Projektová dokumentace

Prvních sedm bodů mohl pro kupujícího zajistit realitní zprostředkovatel v rámci kompletních informací o stavebním pozemku. Nyní se dostáváme k položkám našeho pomyslného seznamu, jenž vede ke stavbě rodinného domu, které bude zajišťovat už sám vlastník pozemku (což samozřejmě neznamená, že by k těmto úkonům nemohl vlastník zmocnit vhodnou osobu).

Je čas na přípravu dokumentace pro povolení záměru. Tuto dokumentaci pro rodinný dům musí zpracovat autorizovaná osoba – projektant. Projektová dokumentace bude obsahovat výkresovou a popisnou část.

Před podáním žádosti o povolení lze také doporučit zajistit si souhlasy všech vlastníků sousedních pozemků, a to vyznačením jejich podpisu na situačním výkresu.

9) Závazná stanoviska a vyjádření, vynětí ze ZPF

Kromě projektové dokumentace bude stavebník k žádosti o povolení záměru přikládat rovněž závazná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů a vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. Kdo si splnil domácí úkol podle bodu 3) výše, má k dispozici od příslušného stavebního úřadu seznam dotčených orgánů, které je třeba obeslat s žádostmi o stanovisko. Nový stavební zákon sice umožňuje stanoviska dotčených orgánů nepřipojit a spolehnout se na to, že si je stavební úřad obstará sám, je však zřejmě vhodnější nenechat nic náhodě a zajistit si daná stanoviska předem a mít jistotu, že všechna potřebná stanoviska budou vydána jako souhlasná.

Závazná stanoviska a vyjádření, k jejichž vydání je příslušný stejný dotčený orgán (například krajský úřad), budou vydána společně jako tzv. koordinované závazné stanovisko. Specifickým případem integrace stanovisek a dalších správních aktů na úseku životního prostředí představuje nově zavedené jednotné environmentální stanovisko, jehož součástí bude i souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu, je-li v daném případě relevantní.

10) Povolení

Dle nového stavebního zákona, který nabyl plné účinnosti ke dni 01.07.2024, již nebudeme žádat o územní rozhodnutí / územní souhlas a následně o stavební povolení / ohlášku, ale jen a pouze o jednotné povolení záměru. Žádost o povolení se podává na předepsaném formuláři, a to buď digitálně přes portál občana (ačkoli zatím přetrvávají problémy v oblasti digitalizace stavebního řízení), případně klasickými způsoby – datovou schránkou nebo v papírové verzi poštou nebo osobně na podatelně úřadu.

Běžný rodinný dům (s maximálně dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím a podkrovím nebo ustoupeným podlažím) je jednoduchou stavbou. Díky tomu by vám mělo být ze strany stavebního úřadu vydáno povolení již za 30 dní od podání kompletní žádosti, neboť pro tento typ staveb má stavební úřad zkrácenou lhůtu pro rozhodování.

Po nabytí právní moci povolení se můžete pustit do realizace stavby. Povolení platí dva roky, přičemž v této lhůtě je nutné stavbu zahájit nebo platnost povolení nechat prodloužit. V každém případě je třeba stavbu dokončit do 10 let ode dne nabytí právní moci povolení.

Závěrem

Tento článek určitě nemůže postihnout zcela kompletní výčet všech relevantních skutečností pro budoucí výstavbu rodinného domu na pozemku, který by byl univerzální pro všechny případy, všechny oblasti a všechny rodinné domy, předkládá však ty nejzásadnější a nejběžnější. Proto, pokud řešíte koupi pozemku určeného k zastavění, mějte oči otevřené, promluvte si se starostou dané obce nebo zajděte na příslušný stavební úřad, jděte do místní hospody, mluvte se sousedy – i jen jeden nevstřícný soused dokáže povolovací řízení nepěkně zkomplikovat. Můžete se dozvědět cenné informace, například o v budoucnu plánovaných stavbách v okolí, o snižování podzemní vody a problémech se suchem a další okolnosti, na které se díky tomu budete moci připravit již na samém počátku plánování výstavby.

Mgr. Vendula Nejedlá

advokátka

Z/C/H Legal v.o.s., advokátní kancelář

Správné vyhodnocení informací o vývoji realitního trhu je poměrně náročný úkol. Je to dáno jak jeho proměnlivostí, tak značnou různorodostí – žádné dvě nemovitosti nejsou úplně stejné. Asociace realitních kanceláří proto dlouhodobě usiluje o odborné pokrytí této oblasti. V nedávné době ARK navázala spolupráci se společností Diotima, která se specializuje na aplikaci pokročilých matematických metod v analýze realitních dat. Použití matematicky fundovaných postupů vede k vysoké přesnosti získaných informací, které nyní používá mj. Ministerstvo pro místní rozvoj a využívají se i v pojišťovnictví a bankovnictví. Tyto pokročilé analytické informace nyní budou k dispozici také pro členy ARK.

V souvislosti s navázanou spoluprací jsme se společností Diotima dohodli publikaci série článků, které by měly přístupnou formou přiblížit čtenářům tuto dynamicky se rozvíjející oblast.

Cenové mapy – složitější, než si myslíte

V tomto článku se blíže podíváme na problematiku cenových map. Na první pohled se zdá, že cenová mapa je přímočarou pomůckou pro oceňování nemovitostí – vzhledem k tomu, že se ceny v různých lokalitách liší, zachytíme tyto rozdíly do mapy, kterou potom použijeme k odhadu ceny.

Při bližším pohledu je však celá věc o dost komplikovanější. Především, ceny nemovitostí mají svou náhodnou složku, která způsobuje, že se ani dvě zcela totožné nemovitosti na stejném místě a ve stejném čase neprodají za stejnou cenu. Proto je potřeba mít v každé lokalitě k dispozici větší množství konkrétních případů a z nich odvodit střední hodnotu ceny, okolo které reálné prodeje kolísají. Tato okolnost přináší všechny další problémy. Kromě největších měst, ve většině lokalit není dostatek nemovitostí pro rozumnou statistiku. V menších obcích nebudou často případy žádné. I když se někde pár případů najde, pokud jich nejsou řádově desítky, cena bude výrazně zatížena náhodnou složkou. Ve většině lokalit bude těch několik dostupných případů značně různorodých, co do vlastností – počítat z nich pak přímo průměr ceny je jako sčítat jablka s hruškami. Nejspíše také nepůjde o prodeje ke stejnému datu – abychom měli nemovitostí aspoň nějaké množství, je potřeba delší časové rozmezí – aspoň rok. Za rok se ale ceny můžou dost výrazně změnit. Takže tentokrát sčítáme třeba zelená jablka s červenými. I kdybychom připustili, že prostě vypočteme průměrnou cenu ze všech dostupných nemovitostí a budeme to brát tak, že máme cenu „průměrného bytu“ (nechme nyní stranou, že „průměrná ceny bytu“ není totéž jako „cena průměrného bytu), různé lokality se reálně liší skladbu trhu (např. ve velkých městech se obchodují výrazně menší byty než v malých obcích apod.). Takže mezi různými lokalitami opět srovnáváme průměrné ceny jablek a hrušek. A to nezmiňujeme otázku, jak velká má být ta „lokalita“, abychom v ní měli na jedné straně dostatek případů, ale aby byla zase přiměřeně specifická na straně druhé.

Pokud se někdo pustí – s nejlepším úmyslem – do konstrukce cenové mapy nevybaven dostatečně pokročilým matematickým aparátem, výsledkem je buď chaotická změť náhodně vykreslených bodů (trochu rozmazaných, obarvených a pro větší efekt pojmenovaných třeba „heatmap“) nebo nespecifická mapa cen po okresech či krajích.

Jak je to správně?

K dosažení uspokojivějších výsledků je v podstatě potřeba vyřešit dvojí: (1) nějakým způsobem kompenzovat různorodost nemovitostí, aby se srovnávalo srovnatelné; (2) změnu ceny zachycovat tak, aby se omezily skoky na hranicích lokalit a časových období.

Schopnost vyrovnat se s velkou různorodostí nemovitostí je klíčová pro jakoukoli statistiku nemovitostního trhu. V souvislosti s prudkým technologickým vývojem v této oblasti se v poslední době k této problematice metodicky vyslovilo několik mezinárodních institucí, jichž se zpracování cen nemovitostí dotýká. Namátkou jde o Eurostat, Mezinárodní měnový fond, OECD nebo expertní sdružení, jako je britský RICS. Shodují se, že metodicky optimálním základem pro statistiku realitního trhu je konstrukce tzv. hédonického modelu. Ekonomická věda označuje jako „hédonický model“ matematickou konstrukci, která umožňuje rozložit cenu nemovitosti na její jednotlivé složky (jako je vliv vlastností, lokality a času apod.). Když máme k dispozici korektně zkonstruovaný hédonický model, víme jakým způsobem ovlivňují cenu jednotlivé vlastnosti a můžeme tak jejich vliv kompenzovat a přepočítat na zvolenou standardizovanou nemovitost. Dá se to znázornit na příkladu: pokud nás zajímá třeba cena bytu v panelovém domě, ale v dané lokalitě jsou k dispozici jen údaje o bytech v cihlových domech, pokud víme, jak se ceny v paneláku a cihlovém domě liší, můžeme známé ceny z cihlových domů přepočíst na ekvivalent bytu v panelovém domě. A podobně pro všechny ostatní vlastnosti, včetně vývoje v čase.

Správná konstrukce hédonického modelu zůstává otevřeným teoretickým problémem, kterému je věnována rozsáhlá literatura ekonomické vědy. Řešení, které vyvinula společnost Diotima, se v praktickém provozu ukazuje jako velmi spolehlivé. Metody, na kterých je založeno, mj. umožňují sledovat vývoj ceny plynule jak v čase, tak v prostoru, takže nikde nedochází k náhlým skokům v ocenění. Takto vytvořené cenové mapy jsou pak mnohem přesnější, než jaké byly doposud běžně k dispozici.

Zbývá ještě doplnit drobnou poznámku k souvislosti mezi cenovou mapou a odhadem ceny konkrétní nemovitosti. Výchozím předpokladem bylo, že se sestaví cenová mapa a pomocí ní se potom budou odhadovat ceny. Z výše nastíněného výkladu však vyplývá, že metodicky korektní postup je obrácený – správně sestavený hédonický model je schopen čistě matematickým postupem odhadnout cenu zvolené nemovitosti ve zvoleném čase a lokalitě. K odhadu jednotlivé ceny lze tedy přímo použít cenový model bez okliku přes cenové mapy. Pokud však model systematicky aplikujeme ve všech místech republiky pro nějakou zvolenou nemovitost a datum a výsledky graficky znázorníme, získáme cenovou mapu. To je užitečné pro různé analytické a statistické účely. Pro jednotlivé ocenění je však praktičtější použít cenový model přímo.

K čemu to lze použít

Máme tedy k dispozici nástroj umožňující pro libovolnou nemovitost zvoleného typu vykreslit její ceny, jak se liší na různých místech republiky. Metodická přesnost vypočtených cen umožňuje zobrazit i složitější statistické ukazatele, které mohou být v praxi zajímavé. Pro ilustraci několik map, všechny ke dni 1. 7. 2024:

Mapa cen rodinných domů 190 m², pozemek 710 m²

Mapa roční změny cen rodinných domů 190 m², pozemek 710 m²

Mapa hrubé návratnosti investice do bytu, tj. poměr ceny bytu a nájemného

Mapa poměru cen rodinných domů k cenám stavebních pozemků

Mapa poměru cen rodinných domů k cenám bytů

Závěr

Závěrem lze shrnout, že správná konstrukce cenové mapy je metodicky náročnější, než by se zprvu mohlo zdát. Jak jsme v článku nastínili, k dispozici jsou nyní přesné, metodicky korektní cenové mapy. Vyvinutý software umožňuje efektivně sestrojit cenovou mapu pro libovolně specifikovaný typ nemovitosti a libovolné datum. Matematický aparát, který stojí v pozadí, lze prakticky použít k přesnému odhadu cen jednotlivých nemovitostí, čehož lze využít v realitní praxi.

RNDr. Jaromír Adamec

Další informace

Web: www.diotima.cz; cenový model a cenové mapy jsou v sekci „MoniT online“.

Profesionálům v oboru nemovitostí poskytuje společnost Diotima bezplatný zkušební přístup.

E-mail: info@diotima.cz

Tel.: 222 727 040

V praxi trápí podnikatelské subjekty mj. otázka zdaňování a nezdaňování nájemného u nemovitých věcí a účtování s nájmem spojených služeb. Proto se těmto otázkám budeme věnovat znovu.

Nejprve zkusím obecnou rekapitulaci:

Neplátce DPH nájem nezdaňuje. Pouze si hlídá, zda nepřekročil rozhodnou výši obratu pro účely registrace za plátce daně. Do obratu se započítávají také úplaty, které osobě povinné k dani, tj. s ekonomickou (většinou podnikatelskou) činností náleží mj. za nájmy nemovitých věcí a jejich částí, které se nacházejí v tuzemsku.

Plátce DPH pronajímá nemovité věci obecně bez DPH (§ 56a ZDPH). Jedná se o osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně u pořízených zdanitelných plnění. Výjimkou jsou krátkodobě nájmy staveb (do 48 hodin nepřetržitě), prostory a místa pronajímaná k parkování vozidel (venku nebo uvnitř budov) a vestavěná zařízení (bezpečnostní schránky, stroje, bankomaty, noční trezory a jiná upevněná zařízení).

Druhá výjimka se týká vztahu dvou plátců. Pokud pronajímá nemovitou věc plátce jinému plátci pro účely podnikání, je možné, aby sjednali ve smlouvě, že nájem bude zdaňován, a to základní sazbou 21 %. Pak se u pronajímatele jedná o zdanitelné plnění s nárokem na odpočet daně. Je-li nájemce obchodní společnost, předpokládá se, že vznikla za účelem podnikání. Zdaňování se však nemůže od roku 2021 ani mezi plátci uplatnit u staveb pro bydlení (stavebně technicky určené pro bydlení, tzn. třeba podle kolaudace – bytový dům, rodinný dům, bytová jednotka, obytný prostor). Je to vždy osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně na vstupu. Pronájem neplátci je vždy bez DPH jako osvobozené plnění.

Součástí nájmu a tedy součástí základu daně je i zařízení spojené se stavbou (kuchyně v bytě, zařízení koupelny). Pokud je ale samostatně pronajímáno zařízení (nábytek) se sjednanou úplatou, jedná se o nájem movitých věcí, samostatné plnění, a pronajímatel-plátce vždy odvádí 21 % DPH. To není moc šťastné, zejména, je-li nájemce neplátce.

Nájem má nejčastěji podobu dílčího plnění, kdy celkové plnění je sjednaný nájem na celou dobu a dílčí plnění je plnění po částech, například měsíčně. Pak je DUZP podle smlouvy, i u osvobozeného plnění, s to bez ohledu na to, zda bylo nájemné zaplaceno.

Účtování poskytovaných médií: Samostatně účtované (nebo podle platebního kalendáře placené) zálohy na energie se obecně zdaňují k datu přijetí zálohy (elektřina, plyn 21%; voda, teplo, chlad 12 %). Pokud není jasný základ daně pro jednotlivou sazbu daně (jedná se o celkovou zálohu za všechno dohromady), tak se přijaté zálohy nezdaňují, přijaté zálohy se v daňovém přiznání neobjeví. Ke zdanění dojde až při konečném odečtu a vystavení vyúčtování, obvykle podle faktur dodavatelů elektřiny, plynu apod.

Nájem nemůže být bez úplaty!

Nájem není živnost!

Shrňme: Nájmem nemovité věci je poskytnutí práva pro danou osobu na smluvenou dobu a za smluvenou úplatu zabrat a užívat nemovitost podobně jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob. Pokud nejsou tyto podmínky splněny, jedná se o poskytnutí práva. Příkladem může být umístění hracího, nápojového a jiného automatu či bankomatu v nemovité věci jiné osoby. Ale také se může jednat o umístění antény mobilního operátora na střeše bytového domu atd. Každý případ je nutné posoudit samostatně. Při poskytnutí práva, které není nájmem, se vždy uplatní základní sazba daně 21 %.

Nájem není ubytování! Ubytování v nemovité věci v tuzemsku je volná živnost. Z pohledu DPH se jedná o zdanitelné plnění plátce se sníženou sazbou 12 %. Ubytování je podle klasifikace ekonomických činností z časového pohledu sjednáváno obvykle na dny či týdny a z hlediska rozsahu poskytovaných služeb zahrnuje i další služby oproti nájmu, například výměnu povlečení, úklid aj. Poskytuje-li ubytování v tuzemsku neplátce a účtují-li mu zahraniční platformy (Airbnb, booking.com) provize či jiné služby, stává se přijetím prvního vyúčtování ubytovatel identifikovanou osobou a musí od této chvíle zdaňovat DPH provizi (21 %).

U přijatých plnění je potřeba vždycky hledat vztah k uskutečněnému plnění:

1. Když je nakoupené plnění pořízené od plátce s DPH a vztahuje se ke zdanitelnému plnění (samostatné vyúčtování energií, ubytování, nájem parkovacího místa, zdaňovaný nájem jinému plátci), má pronajímatel, plný nárok na odpočet daně.
2. Když je nakoupené plnění od plátce a vztahuje se k osvobozenému plnění (osvobozený nájem), není nárok na odpočet daně vůbec. V přiznání k DPH se toto přijaté plnění neobjeví.
3. Když je nakoupené plnění od plátce a vztahuje se jak ke zdanitelnému plnění, tak k osvobozenému plnění (nákup nového vysavače, nákup služeb ostrahy a úklidu, režijní náklady), vzniká nárok na odpočet daně krácený. Nárok na odpočet daně podle daňového dokladu program přenásobí vypořádacím koeficientem, v průběhu kalendářního roku zálohově, k 31. 12. s definitivní hodnotou. Zde se obvykle spolehneme na účetní a jejich programové vybavení.
4. Pokud by plátce používal část nemovité věci mimo svou ekonomickou činnost (soukromá potřeba fyzické osoby), tak se nárok na odpočet daně odvozuje z poměrného koeficientu stanoveného plátcem na základě vhodného kritéria, obvykle plochy jednotlivých prostor. Dá se kombinovat s bodem ad 3).

Identifikovaná osoba nemá nárok na odpočet DPH z přijatých zdanitelných plnění nikdy!

Ing. Petr Kout

daňový poradce

V pátek 16. srpna 2024 se uskutečnil již 5. ročník turnaje o pohár prezidenta Asociace realitních kanceláří České republiky v plážovém volejbale. Letošní ročník přinesl novinku v podobě změny místa konání, kdy jsme se rozhodli pro sportovní areál HamrSport v pražských Záběhlicích. Byla to výborná volba. Zázemí pro sportovce bylo bezchybné a plážové kurty byly skvěle připravené.

Do turnaje se zapojilo 19 smíšených párů, tedy celkem 38 hráčů a hráček, kteří na kurtech předvedli své dovednosti a formu. Zastoupení bylo pestré – dorazili jak zástupci firem z Moravy, tak z různých částí Čech.

Prestižní pohár, věnovaný prezidentem asociace JUDr. Dudou, si letos odvezli Stela Hummelová a Mikuláš Fiedler. Druhé místo obsadili Lenka Svatková a Jiří Svoboda, zatímco třetí příčku získali Karolína Kejvalová a Vojtěch Kudrnovský. Nicméně je třeba dodat, že ocenění by si zasloužili všichni účastníci – už jen za to, že vydrželi hrát od 10 hodin ráno do 16 hodin odpoledne na slunci při teplotě 35 °C (asi jsem si přál pěkné počasí až příliš horlivě).

Velké díky patří také letošním sponzorům, kteří přispěli hodnotnými cenami pro všechny zúčastněné, zejména pak pro tři vítězné páry. Společnost BeachServis věnovala poukázky na zářijový beach camp v Itálii v hodnotě 16 000 Kč, společnost IGLUU přispělo poukázkami na služby v hodnotě 18 000 Kč pro vítěze turnaje a všem účastníkům nabídlo poukázky na službu FinCheck v hodnotě 20 000 Kč. Společnost POSKIREAL darovala věcné ceny pro všechny hráče. Asociace realitních kanceláří ČR rovněž ocenila vítězné páry poukazy na profesní vzdělávání.

Závěrem lze říci, že akce byla letos úspěšná po všech stránkách. Úroveň soutěžících rok od roku roste a už nyní všechny srdečně zveme k účasti na 6. ročníku, který se bude konat v pátek 20. srpna. O místě konání vás budeme včas informovat.

Jan Borůvka

Odkaz na článek zde.

Rozhovor s Martinem Muchou o platformě Igluu, komplexním realitním systému pro realitní zprostředkovatele a jejich klienty

Odkaz na článek v týdeníku Euro