Může se stát nepodnikatel prodávající nemovitou věc plátcem DPH?
Po novele zákona o DPH od 1. 7. 2025 se množí upozornění na to, že se i nepodnikatel může stát plátcem DPH. Typické to je zejména v oblasti nakládání s nemovitostmi. Podívejme se na to blíže.
Začněme rekapitulací, co je předmětem našeho zákona o DPH?
Předmětem zákona o DPH jsou
- vybraná plnění – dodání zboží, včetně převodu nemovitých věcí, u kterých dochází ke změně vlastnického práva, a dále poskytnutí služeb, včetně převodů a užití práv
- uskutečněná za úplatu (včetně nepeněžní úplaty například při směně)
- s místem plnění v tuzemsku – u nemovitých věcí při převodu i při poskytování služeb těsně spojených s určitou nemovitostí rozhoduje místo nemovité věci
- uskutečněná v rámci ekonomické činnosti osobou povinnou k dani.
Například při nesplnění podmínky č. 3 se daň z přidané hodnoty řeší, ale podle zákona v příslušné zemi, kde se nemovitá věc nachází.
K podmínce č. 2: Za určitých podmínek i bezúplatné plnění může být předmětem daně, pokud při jeho pořízení byla uplatněn nárok na odpočet DPH (vyřazení z obchodního majetku fyzické osoby, dar).
Osobou povinnou k dani se rozumí především osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost.
Ekonomickou činností se rozumí činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby a dále činnost (Je to vůbec činnost?) spočívající ve využití hmotného a nehmotného majetku, a to za účelem získávání pravidelného příjmu.
Především se tedy bude jednat o podnikající osoby – právnické i fyzické.
Osobou povinnou k dani tedy může být také:
- fyzická osoba, která má příjmy z nájmu nemovité věci nezařazené v obchodním majetku, tedy podle § 9 zákona o daních z příjmů. Z nájmu získává pravidelný příjem, ale z titulu těchto příjmů není podnikatelem,
- sportovec či umělec „na volné noze“. Není to podnikatel, je to osoba samostatně výdělečně činná. Obdobně třeba insolvenční správce či znalec a tlumočník podle zvláštních zákonů,
- nezisková právnická osoba, která samostatně uskutečňuje například služby za účelem získávání pravidelného příjmu.
Osoba vykonávající pravidelnou činnost nelegálně, která má mít na danou činnost oprávnění, ale nemá ho, se považuje za podnikatele. Občanskoprávně i daňově.
Slovo pravidelný zákon o DPH nevysvětluje. Neřeší frekvenci opakování ani časovou přesnost.
Osoba povinná k dani se stane plátcem
- dobrovolně, pokud uskutečňuje plnění s nárokem na odpočet daně nebo
- povinně při překročení rozhodné výše obratu v tuzemsku – hned u částky 2 536 500 Kč v kalendářním roce nebo dobrovolně u částky 2 000 000 Kč v kalendářním roce, nebo od 1. 1. roku následujícího po překročení částky 2 000 000 Kč. Plátcem se nemůže stát osoba povinná k dani, která uskutečňuje pouze plnění osvobozená bez nároku na odpočet daně.
Přitom do obratu v tuzemsku se nezahrnuje úplata za dodání nebo poskytnutí dlouhodobého majetku, není-li toto uskutečněné plnění nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti osoby povinné k dani, například u realitní kanceláře. Dlouhodobým majetkem jsou i nemovité věci jako (dlouhodobý) hmotný majetek.
Uveďme si situace z praxe:
Příklad 1:
Fyzická osoba pronajímá pět bytů. Jedná se o ekonomickou činnost, konkrétně o osvobozená plnění bez nároku na odpočet daně. Pronajímatel se nemůže stát plátcem DPH, uskutečňuje pouze plnění bez nároku na odpočet daně.
Příklad 2:
Fyzická osoba prodává nemovitou věc. Není podnikatelem, prodej nemovitých věcí není její obvyklá činnost. Pokud ji pořídila výstavbou, koupí či jiným způsobem, ať ji užívala či neužívala, jedná se o plnění, které nespadá pod pojem ekonomická činnost, cílem není získávat pravidelné příjmy. Nejedná se o osobu povinnou k dani, nemůže se stát plátcem.
Příklad 3:
Fyzická osoba má pět dcer. V minulosti zdědila plno nemovitých věcí. Tak, jak se postupně dcery vdávají, dostávají věno v penězích, které rodič získal prodejem zděděných nemovitých věcí. Nejedná se o ekonomickou činnost, cílem není získávat pravidelný příjem. Nejedná se o osobu povinnou k dani, nemůže se stát plátcem.
Příklad 4:
Fyzická osoba zdědila rodinný dům ve značně zdevastovaném stavu. Provede rekonstrukci a rodinný dům pak do dvou let prodá. I když dojde k tzv. podstatné změně (hodnota rekonstrukce přesáhla 30 % prodejní ceny), nejedná se o ekonomickou činnost, cílem není získávat pravidelný příjem. Nejedná se o osobu povinnou k dani, nemůže se stát plátcem. Nezáleží na tom, jestli rodinný dům vlastník sám užíval nebo ne.
Příklad 5:
Fyzická osoba koupí na úvěr stavební pozemek za účelem výstavby rodinného domu. Pak začne spořit na výstavbu. V mezidobí zjistí, že buď na výstavbu nenaspoří, nebo že se jí v dané lokalitě vlastně nelíbí, a pozemek prodá. Nejedná se nákup za účelem prodeje, nejedná se o ekonomickou činnost, cílem není získávat pravidelný příjem. Nejedná se o osobu povinnou k dani, nemůže se stát plátcem.
Příklad 6:
Fyzická osoba vykoupí pozemky od sousedů. Pozemek přeparceluje, zasíťuje a jednorázově prodá. Podle soudů (NSS ČR, SD EU) je zasíťování a marketing spojený s prodejem ekonomická činnost. Prodávající je osobou povinnou k dani a může se stát plátcem.
Závěry:
- I nepodnikatel se může stát plátcem DPH.
- To, že má někdo příjem z prodeje nemovité věci, neznamená, že je automaticky osobou povinnou k dani a potenciálním plátcem. Je třeba zkoumat, zda samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost, kde je účelem získávání pravidelných příjmů.
- Prokazování, že konkrétní osoba koupila konkrétní nemovitou věc za účelem dalšího prodeje, je velice obtížné. Prodejce to tvrdit nebude a správce daně to bude těžko prokazovat. Ale nepodceňujme úřady!
Ing. Petr Kout
daňový poradce