Výhradní zprostředkovatelská smlouva – ano či ne?
Při prodeji mé nemovitosti mi realitní kancelář jako formu našeho smluvního vztahu nabízí tzv. výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelskou smlouvu. Považujete výhradní smlouvu za výhodnější pro klienta, nebo je lepší dát svojí nabídku na prodej nemovitosti do více realitních kanceláří?
Vskutku, tento argument zní logicky, čím více zprostředkovatelů, tím lépe. Ale to jen na první pohled. Nabídky realitních kanceláří se z velké části soustřeďují na několik celostátních a regionálních internetových serverů. Jestliže prodávající zadá svoji nabídku několika realitním kancelářím (někdy i bez uzavření jakékoli smlouvy s argumentem, až mi seženete kupujícího, pak vám zprostředkovatelskou smlouvu podepíšu, což je dnes v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování a realitní kanceláře na to zprovidla již nepřistupují), ocitne se nabízená nemovitost v inzerci vícekrát a často za různou cenu. Pro toho, kdo v dané lokalitě hledá např. určitý byt či rodinný domek je to velmi negativní signál. Pro realitní kancelář, která nemá s klientem podepsanou exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu tato skutečnost znamená, že pravděpodobnost uzavření obchodu prostřednictvím této kanceláře a tudíž i dosažení odměny v podobě provize, je velmi nejistá. Proto v takovém případě nejsou realitní kanceláře motivovány vyvíjet maximální úsilí najít kupujícího, neboť je velmi pravděpodobné, že se každé takové kanceláři vynaložené náklady nevrátí. Pro potenciální kupce se stává taková realitní kancelář za určitých okolností problematická, neboť v případě projeveného vážného zájmu mu zprostředkovatel není schopen koupi nemovitosti zajistit, neboť tato mohla být mezitím prodána prostřednictvím jiné realitní kanceláře. Taková nejistota může kupujícímu způsobit nemalé komplikace např. při vyřizování hypotéky.
Obavám některých klientů, že když podepíší výhradní smlouvu a realitní kancelář pak dle nich nevyvíjí žádné potřebné aktivity k nalezení kupujícího, lze předejít zejména tím, že do smlouvy (pokud to tam již není uvedeno) si klient po dohodě s realitní kancelář doplní např. povinnost v určité periodě (např. 14 dní) informovat klienta o činnosti realitní kanceláře směřující k prodeji. Požadovaný rozsah i kvalitu služeb realitní kanceláře může podle našeho názoru garantovat jen vzájemně jasně vymezený smluvní vztah mezi oběma stranami daný výhradní zprostředkovatelskou smlouvou. Asociace realitních kanceláří ČR dala svým členům k dispozici formulářovou zprostředkovatelskou smlouvu, která řeší podmínky spolupráce realitní kanceláře a klienta a je smlouvou výhradní.