Novela občanského zákoníku

V nedávné době vyšla ve Sbírce zákonů novela občanského zákoníku, která se týká nemovitostí. Zákon č. 163/2020 Sb. se soustředí na několik okruhů, z nichž zásadní jsou – z pohledu realitních makléřů – dva: dochází ke změně předkupního práva a dále se novela týká bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ); změny, které však nejsou zásadní se týkají také obchodního zákoníku, konkrétně družstev.

Předkupní právo

Nový občanský zákoník, č. 89/2012 Sb., ve svém původním znění obsahoval ustanovení o zákonném předkupním právu u spoluvlastnictví k (nemovitým) věcem poměrně okleštěné, následná novela s účinností od 1.1.2018 předkupní právo opět zavedla. Vzhledem k určité vlně nesouhlasu zejména při převodech garážových nebo parkovacích stání byla navržena změna občanského zákoníku, nicméně finálně schválená novela víceméně předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci úplně zrušila. I nadále bude předkupní právo platit u výjimek uvedených v zákoně (viz § 1124 a 1125 občanského zákoníku), mezi něž lze zařadit zejména spoluvlastnictví v důsledku dědictví. Pokud nebylo předkupní právo ujednáno smluvně, což pochopitelně bude možné i do budoucna, s účinností od 1.7.2020 se zákonné předkupní právo u spoluvlastnictví až na uvedené výjimky ruší.

Garážové či parkovací stání totiž v praxi nebývá ve vlastnictví dotyčného uživatele, nýbrž bývá reálně představován spoluvlastnickým podílem na garáži jako nebytové jednotce nebo podílem na pozemku vedle domu, na němž bylo vybudováno parkoviště. To znamená, že uživatel vymezeného stání nevlastní toto stání, ale vlastní jen podíl na garáži nebo na pozemku spolu s uživateli ostatních stání a těmto uživatelům měl při prodeji vždy nabídnout svůj podíl (své stání) ke koupi.

Zrušením předkupního práva tak odpadne martyrium nabízení koupě ostatním spoluvlastníkům (sousedům) a čekání na jejich vyjádření v tříměsíční lhůtě. Lze předpokládat, že tento krok usnadní prodeje bytových jednotek, s nimiž bylo spojeno i právo na užívání parkovacího či garážového stání. Pro úplně dodejme, že se zrušení předkupního práva – s výjimkami uvedenými v zákoně – týká i dalších nemovitostí, například rodinných domů, které jsou v podílovém spoluvlastnictví.

Bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Další část novely se týká bytového spoluvlastnictví a fungování SVJ. Novinek je poměrně dost, vypíchneme zde jen ty nejdůležitější.

Změna prohlášení vlastníka

Změna prohlášení vlastníka (správně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku) představovala také jeden z hojně diskutovaných problémů. Typický příklad byl v situaci, kdy většina vlastníků domu chtěla změnit společné části, například vybudovat výtah. Podle § 1169 občanského zákoníku v dosavadním změní byl ke změně prohlášení potřeba souhlas všech dotčených vlastníků. Současný výklad se přiklání k tomu, že změnou společných částí budovy je dotčen každý z vlastníků, neboť každý z nich má svůj podíl na společných částech, a proto k takové změně býval vyžadován 100% souhlas všech vlastníků, což bylo mnohdy v praxi nemožné.

Novela přináší z tohoto stoprocentního pravidla výjimky, a to například právě pro změnu společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech. Lze uzavřít, že pro SVJ, která se při změně společných částí „zasekla“ na jednom či dvěma spoluvlastnících, může tato změna přinést posun kupředu.

Dodejme, že nové znění nyní výslovně umožní přezkoumat změnu prohlášení soudně, a proto přehlasovaní (nesouhlasící) vlastníci budou mít možnost se proti takovému postupu bránit.

Prodej jednotky porušujícího vlastníka

Určité zpřesnění doznala i úprava při prodeji jednotky vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Prvním krokem je vždy písemná výstraha SVJ či jiné osoby odpovědné za správu, obsahující lhůtu k odstranění závadného chování, která nesmí být kratší než 30 dnů. Následně může SVJ podat žalobu proti takovému vlastníkovi.

Přechod dluhů

Hodně emocí vyvolávalo ustanovení § 1186 odst. 2 občanského zákoníku, z něhož nebylo zřejmé, zda dluhy na příspěvcích na správu domu (tzv. fond oprav) přecházejí na nového vlastníka, či nikoliv. Novela tuto nejasnost odstraňuje a výslovně říká, že dluhy na příspěvcích i na službách přecházejí na nové vlastníky, za podmínky, že nabyvatel je mohl a měl zjistit. Tento dovětek o možnosti a povinnosti zjištění bude jistě předmětem výkladu. Otázkou zůstává, zda bude takto přecházet dluh na vyúčtování služeb, pokud v době přechodu nebyl ještě znám nebo nebyl splatný (vyúčtování za kalendářní rok je v zásadě třeba připravit do konce dubna a případně reklamovat do konce května následujícího roku). Pravděpodobně na tuto situaci bude třeba aplikovat právě tu výjimkou o možnosti nabyvatele tento dluh zjistit.

V každém případě je třeba si při převodu jednotky vyžádat potvrzení o bezdlužnosti od SVJ či jiného správce.

Body týkající se správy před vznikem SVJ a dalších ustanovení o SVJ

SVJ se zakládá přijetím stanov, ale vzniká až zápisem do veřejného rejstříku (obdoba obchodního rejstříku). Povinné založení SVJ bude nově u domu s nejméně 5 jednotkami, z toho 4 ve vlastnictví různých osob (dosud stačily 3 osoby). K přijetí stanov nově již nebude třeba souhlas všech vlastníků, ale dle § 1200 odst. 1 občanského zákoníku většina hlasů všech jednotek. Pokud dosud v některých případech nebyly přijaty stanov pro nesouhlas jediného z vlastníků, a vlastníci se tak ocitli v patové situaci, toto novelizované ustanovení může problém s paralýzou správy domu i zablokování převodu jednotek v domě vyřešit.

SVJ nově nebude možné založit přímo v prohlášení vlastníka, nicméně v případě, že stanovy přijímá jediný vlastník, nebude i nadále vyžadován notářský zápis. V případě, že jsou stanovy přijímány více vlastníky, pak musí být vždy přítomen notář. Změna stanov výslovně nevyžaduje účast notáře, což na jednu stranu částečně navazuje na soudní judikaturu, může to však přinést problémy zapříčiněné tím, že vlastníci nejsou právníci a nemají takové znalosti, které lze předpokládat u notáře; výsledkem pak mohou být třeba i ustanovení stanov, která budou prohlášena za neplatná.

Novinky se týkají i správy domu před vznikem SVJ.

Závěrem lze uvést, že novela občanského zákoníku, která bude účinná od 1.7.2020, řeší některé aktuálně diskutované problémy, nicméně jiná ustanovení vyvolávají řadu otázek, na něž odpoví až praxe.

JUDr. Michaela Balousová
advokátka