Nový stavební zákon – nejvýznamnější změny

Stavební právo zažívá v roce 2024 velké změny. Tento článek Vám přináší stručný přehled některých z nich.

Právní předpisy
Nejvýznamnějším novým předpisem je samotný nový stavební zákon, tedy zákon č. 283/2021 Sb. (dále jen „NSZ“). Dalším důležitým novým právním předpisem je zákon o jednotném environmentálním stanovisku č. 148/2023 Sb. a dále nové prováděcí předpisy, které jsou aktuálně připravovány.

Účinnost nové úpravy
NSZ je účinný od 01.01.2024. Zákon však upravuje tzv. přechodné období trvající do 30.06.2024, v jehož průběhu se na územní plánování a povolování staveb (vyjma vyhrazených staveb) použije ještě stará právní úprava dle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. V plném rozsahu se tedy NSZ použije od 01.07.2024. Řízení a postupy zahájené před 01.07.2024 se však dokončí podle dosavadní právní úpravy.

Druhy záměrů a staveb
Základním pojmem dle NSZ je „záměr“. Záměrem je vše, co podléhá povolování, tedy stavební (stavby, soubory staveb) i nestavební záměry (např. dělení pozemků nebo změna využití území). Nově se záměry budou dělit do čtyř kategorií – drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní stavby. Pro každou kategorii budou platit trochu jiná pravidla ohledně nutnosti zajištění povolení, kolaudace, možnosti realizovat stavbu svépomocí apod.

Řízení o povolení záměru
Dosavadní duo „územní řízení – stavební řízení“ (včetně všech jejich variant) bude nahrazeno pouze jediným řízením o povolení záměru. Povolení záměru bude platné 2 až 5 let, přičemž pokud bude s realizací stavby započato v době platnosti povolení, automaticky se doba platnosti povolení prodlouží na 10 let ode dne právní moci povolení. V této lhůtě bude nutné stavbu dokončit. Pro řízení o povolení stanovil NSZ stavebním úřadům lhůty. Po podání žádosti o povolení je stavební úřad povinen do 10 dnů vyzvat žadatele k odstranění vad, a to tak, aby mohly být všechny vady odstraněny najednou. Pro vydání samotného povolení stanovuje NSZ lhůtu 60 dnů (u jednoduchých staveb pouze 30 dnů) ode dne podání úplné žádosti. Tuto lhůtu může stavební úřad usnesením prodloužit až o dalších 60 dnů. Nejdéle by tedy vydání povolení mělo trvat 120 dnů od podání kompletní žádosti o povolení. Je třeba však dodat, že se jedná pouze o pořádkové lhůty.

Kolaudační řízení
Nově nebudou vydávány kolaudační souhlasy, ale vždy (pokud se stavba kolauduje) kolaudační rozhodnutí. Drobné stavby nebudou podléhat kolaudaci. Z jednoduchých staveb se budou kolaudovat pouze stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, podzemní stavby, garáže a stavební úpravy pro změny v užívání části stavby.

Černé stavby
NSZ rozšiřuje důvody pro nařízení odstranění stavby. Stavební úřad nařídí odstranění stavby, pokud nebyla dokončena v době platnosti povolení nebo pokud nebyla provedena v souladu s platným územním plánem. Rovněž byly doplněny podmínky pro získání dodatečného povolení pro tzv. černé stavby. Dodatečně zlegalizovat bude možné pouze ty černé stavby, které jsou povolitelné dle § 193 NSZ, nevyžadují výjimku ze zákazu dle jiného právního předpisu ani výjimku z požadavků na výstavbu a musí být uhrazena pokuta, pokud byla uložena. Pokud by však dodatečnému povolení bránila pouze potřeba výjimky z požadavků na umisťování staveb (odstup od sousedního pozemku) a soused se stavbou souhlasí, pak je možné dodatečné povolení vydat.

Hmotné stavební právo
Poprvé je přímo ve stavebním zákoně také upraveno hmotné stavební právo. NSZ obsahuje obecné teze ohledně požadavků na výstavbu, které mají být rozvedeny v prováděcích předpisech. Tam, kde prováděcí předpisy budou odkazovat na technické normy, má Ministerstvo pro místní rozvoj zajistit bezplatné zpřístupnění těchto norem. Praha, Brno a Ostrava mají dle NSZ zmocnění vydat své vlastní městské stavební předpisy, kterými mohou požadavky na výstavbu stanovit odchylně od obecné vyhlášky.

Jednotné environmentální stanovisko
Nově zaváděné jednotné environmentální stanovisko nahradí až 26 správních aktů v oblasti životního prostředí. Pokud tedy budete žádat pro účely povolení záměru o povolení kácení dřevin, výjimku týkající se zvláště chráněných druhů, souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu nebo o další rozhodnutí nebo stanoviska v oblasti životního prostředí, budou vám vydána společně ve formě jednotného environmentálního stanoviska.

Digitalizace
Připravuje se spuštění nových informačních systémů, a to zejména portál stavebníka a národní geoportál územního plánování. Přes portál stavebníka bude možné činit všechny úkony vůči stavebním úřadům digitálně. Národní geoportál územního plánování bude obsahovat územně plánovací dokumentaci ve všech stupních (tedy zejména územní plány) a bude možné skrze něj podávat připomínky k návrhům nebo změnám územních plánů.

Dopravní a energetický stavební úřad
Byl zřízen nový Dopravní a energetický stavební úřad. Bude rozhodovat o vyhrazených stavbách v prvním stupni.

Územní plánování
Nad rámec dosavadních nástrojů se zavádí nové celostátní nástroje, a to územní rozvojový plán a politika architektury a stavební kultury ČR. Nově nebude rozdíl mezi námitkami a připomínkami k územním plánům. Každý bude moci podat pouze připomínky.

Plánovací smlouvy
Nově stavební zákon definuje plánovací smlouvy s obcemi jako tzv. veřejnoprávní smlouvy, což má své důsledky zejména s ohledem na možný přezkum a zrušení plánovací smlouvy nadřízeným orgánem. Předběžná informace Dle NSZ mají nově stavební úřady povinnost poskytnout zdarma žadateli informaci o tom, jaké jsou podmínky využití daného území, zda je pro uvažovaný záměr nutné povolení a kolaudace, ale i o tom, podle jakých hledisek bude stavební úřad žádost posuzovat a jaké dotčené orgány je třeba požádat o stanovisko.

Závěrem
Změn ve stavebním právu je mnohem více. Popřejme novému stavebnímu zákonu co nejméně problémů s jejich zaváděním. Na určité „porodní bolesti“ je však určitě třeba se připravit.

Článek pro ARK ČR připravila:
Mgr. Vendula Nejedlá
advokátka
Z/C/H Legal v.o.s., advokátní kancelář