OCENĚNÍ ZÁVADY

Jednou z velmi potřebných právních novinek, která se objevila v novele č. 237/2020 Sb. zákona č. 151/1997 Sb.,  je ocenění závady na nemovité věci. Domnívám se, že na úvod článku je vhodné  uvést a komentovat několik definic. Vzhledem k dosavadní znalecké praxi v České republice, kde se dosud pojem „závada“ v právním slova smyslu nepoužíval,  nelze zcela vyloučit, že by mohlo dojít k nepřesnému výkladu, nebo dokonce k záměně, jazykově sice podobných, ale obsahově zcela odlišných, pojmů.

Závada

Závada ve smyslu § 16 c zákona č. 151/1997 Sb. je věcné břemeno nebo právo zřízené jinak než jako právo odpovídající věcnému břemeni. Závada je proto právní skutečnost, která nějakým způsobem snižuje tržní hodnotu nemovitosti. Z ekonomického hlediska je to pohled na věcné břemeno nebo obdobné právo nikoliv jako na zdroj nějakého užitku pro oprávněného, ale jako snížení hodnoty majetku pro povinného.

Závada na nemovité věci je proto pojem právní, nikoliv technický.

Vada

Vada je nedostatek způsobený chybným návrhem. Vada je technický pojem – i když se většinou jedná o nedostatek nějakého stavebního prvku, celku nebo dílu způsobený chybným návrhem, může se jednat také o nesprávné nebo nedokonalé provedení správného návrhu. Vada ale také může vzniknout na stavbě, která byla původně správně navržena a správně provedena, ale během její životnosti došlo ke změně technických norem, předpisů, zákonů nebo ke změně požadavků na funkci stavby. Příkladem může být třeba změna požadavků na tepelný odpor obvodových konstrukcí. Vady můžeme dělit na zjevné a skryté, popř. na odstranitelné a neodstranitelné. Zjevné vady jsou takové (trhliny ve zdivu), které můžeme zjistit vizuálně při místním šetření. Skryté vady (radonové nebezpečí) můžeme zjistit pouze měřením, použitím sond, odebráním vzorků, apod.

Ještě je třeba upozornit na pojem opakující se vada. Jedná se o třetí a vyšší výskyt totožné nebo obdobné vady buď na stejné stavbě, nebo na různých stavbách (vady panelů bytových domů stavěných panelovou technologií.

Porucha

Porucha je změna stavby oproti původnímu stavu. Opět se jedná o technický pojem. Porucha vzniká během životnosti stavby a mění částečně, někdy i úplně, její původní funkci, provozní spolehlivost nebo omezuje technickou životnost stavby. Poruchy lze rozdělit na poruchy vratné – takové poruchy zaniknou, pokud zaniknou jejích příčiny (povodeň) a poruchy nevratné.

Analýza příčin vad a poruch proto patří do znaleckého oboru Stavebnictví, do oboru Ekonomie patři znalecké úkoly toho typu, kdy má znalec např. stanovit / odhadnout jaký je vliv vady nebo poruchy na tržní hodnotu nemovité věci.

Ocenění závady na nemovité věci

Zákon č. 151/1997 Sb. se oceněním závad na nemovité věci zabývá v § 16c

  • Zatěžuje-li nemovitou věc věcné břemeno nebo právo zřízené jinak než jako právo odpovídající věcnému břemeni (dále jen „závada“), snižuje cena této závady v případě určování ceny nemovité věci její hodnotu. Závada se oceňuje v závislosti na výši ceny roční újmy vlastníka nemovité věci související s tímto zatížením při zohlednění doby jejího trvání.
  • Pro účely tohoto zákona se za závadu nepovažuje
  1. právo, které podstatně neomezuje vlastnické, užívací nebo požívací právo k nemovité věci a nemá tak významný vliv na výši její ceny
  2. zástavní právo
  3. zadržovací právo
  4. nájem
  5. pacht
  6. právo stavby
  • Výše roční újmy se určí jako rozdíl mezi výší ročního užitku plynoucího z nemovité věci bez zatížení závadou a výší ročního užitku z nemovité věci se zatížením závadou
  • Pro určení ročního užitku vlastníka nemovité věci a způsobu jeho výpočtu se použije postup dle § 16b obdobně. Postup ocenění závady, stanovení míry kapitalizace podle druhu závady a zatížené nemovité věci stanoví vyhláška.

V JAKÝCH PŘÍPADECH SE NEJEDNÁ O ZÁVADU

Jak již bylo řečeno, závady jsou (na rozdíl od vad a poruch) aspekty právního charakteru. Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění uvádí v § 16 c, odstavci (2), kdy se pro účely tohoto zákona za závadu nepovažuje:

 

Ad a) Právo, které podstatně neomezuje vlastnické, užívací nebo požívací právo k nemovité věci a nemá tak významný vliv na výši její ceny

V tomto ustanovení zákona se objevují takové podmínky jako je „podstatně“, „významný vliv“ a „cena“. Z pohledu oceňování a  analýzy realitního trhu je možné podívat se na tyto pojmy z hlediska tzv. cenové citlivosti, jinak řečeno, jak velký vliv na tržní hodnotu může ovlivnit chování vlastníka nemovité věci.

Je zřejmé, že věcné břemeno typu pamětní desky, oka trolejového vedení, nebo výložníku veřejného osvětlení, jsou závadami, které objektivně existují, ale jejich vliv na tržní hodnotu je prakticky nulový.

Závada typu věcného břemene bezplatného užívání bytové jednotky pro oprávněného na dobu jeho života v rodinném domě se dvěma bytovými jednotkami naopak omezuje vlastnické právo i tržní hodnotu velmi podstatně. Vedle snížení potenciálního výnosu z nemovité věci se takové omezení může projevit i vyloučením takové nemovité věci jako  vhodné zástavy úvěru a konec konců se podstatně projeví i při prodeji.

Lze předpokládat, že se v nejbližších letech objeví vhodné judikáty, které zpřesní interpretaci tohoto odstavce zákona. Dále se zde objevuje pojem „cena“ (nemá tak významný vliv na výši její ceny). Možná by bylo vhodné upřesnit o jaký typ ceny (obvyklá cena, zjištěná cena, prodejní cena, a další) se jedná. Bezpochyby má závada  vliv na tržní hodnotu.

 

Ad b) Zástavní právo

Zástavní právo je dalším, v podmínkách českého realitního trhu, velmi rozšířeným jevem. Lze statisticky doložit, že většina nemovitostí je kupována s hypotečním úvěrem. Vzhledem k podmínkám úvěru a právním aspektům se jedná o další, někdy poměrně závažné, omezení vlastnictví nemovité věci.

Pro stanovení tržní hodnoty ale může být obtížná kvantifikace zástavního práva (jako závady) k určitému datu. Z výpisu z listu vlastnictví lze sice získat informaci o výši zástavy a datu vkladu, ale již nikoliv informace o nesplaceném zůstatku úvěru. Tato informace podléhá bankovnímu tajemství a banka jí sdělí na vyžádání klientovi, ale nikoliv znalci.

Dalším aspektem je i to, že tato (závada) obvykle zanikne při uskutečněném převodu vlastnických práv, kdy je nesplacený zůstatek hypotečního úvěru uhrazen z kupní ceny.

 

Ad c) Zadržovací právo

Zadržovací (retenční) právo umožňuje zadržet cizí movitou věc. Například opravený automobil do doby, než je majitelem automobilu uhrazena oprava. V realitním sektoru se může analogicky jednat např. o zadržení nábytku nájemce do doby, než je uhrazen nájem.

Ad d) Nájem

Ve vztahu k nemovitým věcem existuje řada typů a variant nájemních vztahů. Z hlediska vlivu na tržní hodnotu může mít vliv takový nájem, který nemovitou věc jistým způsobem „zabřemeňuje“. Příkladem může být (v souladu s platným právem) nájemní smlouva na 20 let, s výší nájmu 1 Kč ročně za pronájem celé nemovité věci, a zároveň se smluvní pokutou 10 000 000 Kč při předčasném vypovězení nájmu. Takto uzavřená smlouva je z komerčního hlediska de facto (závadou).

Ad e) Pacht

Pacht je právní pojem na který jsme do roku 2014 trochu zapomněli, vzhledem k tomu, že občanský zákoník, platný do roku 2014, tento pojem neznal. Hlavní rozdíl mezi nájmem a pachtem je ten, že nájem umožňuje pronajatou věc pouze  užívat (bydlet v pronajaté bytové jednotce), na rozdíl od pachtu, který umožnuje pachtovanou nemovitost užívat a požívat (pobírat určitý výnos z pachtované nemovitosti). Typickým, a historicky nejstarším typem pachtu je pacht orné půdy. V dobách, kdy půdu vlastnil pouze panovník, šlechta, města a církev, si ten, kdo chtěl něco pěstovat, mohl půdu buď propachtovat za smluvní odměnu, kterou platil po sklizni, nebo mohl vlastníkovi půdy nabídnout svojí práci (robotu). Vzhledem k tomu, že výše pachtu je v naší republice smluvní, může nastat podobný případ jako u výše uvedené „zabřemeňující nájemní smlouvy.

Ad f) Právo stavby

Právo stavby je nehmotnou nemovitou věcí. Jedná se o právo umístit stavbu na pozemku jiného vlastníka. Vzhledem k tomu, že právo stavby lze uzavřít až na dobu 99 let, je zřejmé, že tato skutečnost nepochybně ovlivní tržní hodnotu pozemku. Za běžných tržních podmínek, kdy stavební plat odpovídá místně obvyklému nájemnému, a po ukončení práva stavby získává vlastník pozemku ještě mimořádný reverzní výnos v podobě poloviny hodnoty stavby na pozemku, se nemusí jednat o (závadu), ale o optimální využití pozemku. Jiná situace by byla, kdyby bylo právo stavby uzavřeno z nějakých důvodů za jiných než za tržních podmínek.

METODIKA OCENĚNÍ ZÁVADY NA TRŽNÍCH PRINCIPECH

Ocenění závady na nemovité věci je ve skutečnosti vyjádřením dopadů závady na tržní hodnotu oceňovaného majetku. Jedná se o jeden z příkladů ocenění typu „před a potom“ (Before and After). Jinak řečeno – hodnota závady bude rozdíl mezi skutečnou tržní hodnotou nemovité věci zatížené závadou a hypotetickou tržní hodnotou nemovité věci, která není závadou zatížena.

Tržní ocenění bude obvykle mít následující strukturu:

  1. Popis (nález) hypotetického stavu nemovité věci bez závady
  2. Analýza hypotetického nejlepšího a nejvyššího využití bez závady
  3. Ocenění (posudek) hypotetického stavu nemovité věci bez závady
  4. Popis (nález) skutečného stavu nemovité věci včetně závady
  5. Analýza skutečného nejlepšího a nejvyššího využití
  6. Ocenění (posudek) skutečného stavu nemovité věci včetně závady
  7. Kvantifikace rozdílu skutečné a hypotetické tržní hodnoty jako zobrazení ceny závady

 

Pro ocenění nemovité věci, která je zatížena závadou, máme teoreticky k dispozici tři známé základní metody – metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou. Je ale otázkou, zda jsou tyto metody použitelné i v praxi.

Porovnávací metoda –pro použití porovnávací metody je nutné současné splnění dvou základních předpokladů – s oceňovaným aktivem se běžně obchoduje a údaje o realizovaných obchodech jsou dostupné.

S nemovitými věcmi zatíženými závadami se sice obchoduje, ale určitě se nejedná o běžné obchody. Vzhledem k jedinečnosti různých závad by také bylo obtížné jednotlivé nemovitosti porovnávat. Stejně tak je v praxi nemožné získat všechny nutné údaje pro možné porovnání. Porovnávací metodu proto asi nebude možné v praxi pro tento typ znaleckých úkolů použít, alespoň do doby než budou k dispozici kvalitní databáze porovnatelných prodejů.

Nákladová metoda – tato metoda hledá (obecně) vztah mezi náklady a jejich uplatněním na trhu. Proto se tato metoda nedá použít např. pro ocenění pozemku, který je nereprodukovatelný přírodní zdroj. Vzhledem k tomu, že závada je právní pojem, nelze – na rozdíl od vady nebo poruchy, kvalifikovat, a následně kvantifikovat, náklady na odstranění závady. Proto není použitelná ani metoda nákladová.

Jako jediné možné řešení se proto nabízí metoda výnosová. Komplikací je to, že závadu ve formě věcného břemene nelze pronajmout, a třeba bytová jednotka zatížená břemenem bezplatného užívání nemůže generovat žádný měřitelný výnos. Ocenění závady bude proto obsahovat v prvním kroku hypotetické ocenění nemovité věci za předpokladu, že nemovitá věc není zatížena závadou a ve druhém kroku ocenění věcného břemene. Tržní hodnota závady bude následně vyjádřena jako rozdíl hypotetické tržní hodnoty nemovité věci bez závady a skutečné tržní hodnoty nemovité věci snížené o tržní hodnotu věcného břemene.

Analýza trhu nemovitostí se závadami

Realitní trh nemovitých věcí se závadami je možná  trochu podobný trhu nemovitých věcí s vadami nebo poruchami. U vad a poruch je tržní uplatnění ale podstatně jednodušší z toho důvodu, že technické vady a poruchy dokážeme většinou odstranit. Pokud např. stavba vykazuje malý tepelný odpor obvodových konstrukcí je možné stavbu dodatečně zateplit přídavným kontaktním izolantem, a to i za provozu budovy. I zde se ale dokazatelně projevuje skutečnost, že stavby s vadami a poruchami se většinou prodávají za nižší cenu než jsou náklady na uvedení do bezchybného technického stavu.

Jistou analogií (i když nepřesnou) je trh s havarovanými automobily. Každý, kdo se na tomto trhu pohybuje jistě potvrdí, že většina havarovaných automobilů se prodává za nižší prodejní cenu než je cena nehavarovaného vozu snížená o náklady na opravu. Důvodem jsou obavy kupujících, že havárií byly poškozeny další části vozu, že mohly vzniknout různé skryté vady, které se projeví až po delší době, nebo že se havarovaný automobil již nikdy nepodaří uvést do původního stavu. Analogicky u stavby, která byla třeba po nějakou dobu zaplavena vodou, a následně vysušena, mohou u některých zájemců existovat obavy např. ve smyslu skrytých vad rozvodů TZB.

U závad je situace jiná v tom, že odstranění závady je nákladné, obvykle dlouhodobé a někdy i nemožné. U osobního věcného břemene typu bezplatného užívání bytové jednotky závada zmizí až po konci života oprávněné osoby. Sice lze oprávněné osobě navrhnout zrušení věcného břemene za nějakou náhradu, ale oprávněná osoba nemusí tento návrh vždy akceptovat. Rizikem ze strany kupujícího je i to, že se oprávněná osoba může dožít významně dalšího dožití, než je dožití průměrné. U některých závad – jako je třeba právo veřejné cesty přes zatížený pozemek, je odstranění závady skoro nemožné.

Z výše uvedeného lze proto dedukovat, že tržní hodnota nemovitých věcí, zatížených závadami bude v řadě případu nižší, než je cena nezatížené nemovitosti snížená o tržní hodnotu zástavy. Přesnější stanovení tohoto rozdílu bude možné až v době, kdy budou k dispozici potřebné databáze.

Ing. Petr Ort, Ph.D.