Praktická informace MMR pro realitní zprostředkovatele k čerpání kompenzačního bonusu

Praktická informace MMR pro realitní zprostředkovatele k čerpání kompenzačního bonusu (KB). autor: Pavel Rakouš a kol., MMR

Informace vychází z konzultací s profesními sdruženími i některými jednotlivými realitními kancelářemi, či makléři.  Neobsahuje z důvodu úspory místa plné právní citace předpisu (zákon o KB), vycházíme z toho, že je obecně známý, známé jsou i podmínky, formuláře a informace publikované k jejímu vyplnění.

https://www.daneelektronicky.cz/cs/aktualni-informace-z-dp/2020/Zadost-Interaktivni-PDF-4687

1. A) Úvod

V dalším textu poskytujeme formou volného popisu či úvahy možný výklad čerpání KB ve vztahu k činnosti realitních zprostředkovatelů. A to čerpání KB v plné výši 25 tis Kč za celou dobu krizového stavu. Máme za to, že není důvod na jeho krácení. Nicméně upozorňujeme, že se nejedná o závazný výklad, ale o možný úhel pohledu v situaci, která je v historii samostatné ČR zcela bezprecedentní. Proto bude také přístup k jejím dopadům velmi individuální, postupy nelze paušalizovat. Předpokládáme, že k této skutečnosti budou finanční úřady (FÚ) přihlížet i v případě budoucí kontroly.

1. B) Zásadní význam čestného prohlášení

Předně je třeba uvést, že nárok na KB se odvíjí od žádosti podané na FÚ. A ten v době podání věc nezkoumá. A to i přesto, že nedílnou a pro vyřízení žádosti nezbytnou součástí žádostí o poskytnutí KB je čestné prohlášení (ČP), které musí být osobně podepsané. Jím makléř „osvědčí splnění podmínek pro vznik nároku na KB“. Pro okamžik podání tedy není nutno nijak doložit splnění podmínek pro vznik nároku. Není nutné k ČP cokoli dále přikládat.

Přesto je v informaci o způsobu podání jedno nesmírně důležité varovné ustanovení: „Po uplynutí lhůty pro stanovení daně je (makléř) povinen v případě pochybností správci daně na požádání předložit a prokázat skutečnosti, osvědčující splnění podmínek nároku na kompenzační bonus. Nesplnění podmínek vzniku nároku na kompenzační bonus nese důsledek v podobě doměření daně ve výši rozdílu vyměřeného kompenzačního bonusu a částky nově zjištěné.“ A co je neméně důležité, je to, že k podání žádosti včetně ČP nemůžete nikoho zmocnit. Tedy např. pověřit daňového poradce, či poradenskou firmu, která žádost pro makléře zpracuje, a na kterou pak lze přenést zodpovědnost, zda je zpracována správně. Každý tedy nese za podanou žádost osobní odpovědnost.

Proto je na místě maximální pečlivost při psaní právě a zejména zmiňovaného ČP. Je nutné popsat pečlivě osobní důvody, které makléře vedou k uplatnění nároku na KB. Výhodou může být, že případnou chybu v podání lze do 29. 06. 2020 opravit. V informaci sice stojí, že se tak může stát pouze v případě opravy „týkající se výše nároku na KB“, ale výkladem lze dospět k názoru, že opravit je takto možno i čestné prohlášení, neboť je nedílnou součástí žádosti a jeho text se týká výše nároku na KB.

1. C) Sepsání důvodů propadu příjmů a archivace důkazů

Pro popis, který musí být osobní, uvádíme dále možné dopady na podnikání realitních zprostředkovatelů v době vyhlášení nouzového stavu. Příklady nebudou plošné, jde o soupis různých dopadů, na každého dolehlo něco více, něco méně. Nejsou zmíněny všechny evidované příklady.

1)          Omezená činnost v provozovně (kanceláři).

Je třeba odmítnout tezi, že díky toleranci práce v provozovně má realitní zprostředkovatel nedostatek obchodní příležitosti vyřešen. Není tomu tak. Činnost makléře (a to i s ohledem na definici v § 3 ZRZ) spočívá v pestré škále činností, z nichž se v provozovně (kanceláři nebo ve své domácnosti, která slouží jako provozovna) odehrává méně dvě třetiny práce makléře. Ovšem to platí pro případ možnosti běžného obchodního kontaktu s klienty. Činnost v provozovně je v současnosti omezena mnohonásobně více, a to především proto, že klienti odmítají právě do provozovny vstoupit. Nemocní a ti v preventivní karanténě nesmí absolutně, ostatní mohou za určitých omezení, avšak návštěva je na jejich uvážení. Většina kanceláří bude jistě schopna doložit (evidovanými e-maily, SMS zprávami, stručným záznamem o telefonickém hovoru, či jinou formou), že klienti do provozovny odmítli vstoupit. A to v obavě o své zdraví, či z obavy o zdraví svého okolí, kterému by mohli uškodit roznášením viru, a to i v případě, že nemají příznaky nemoci.

2)          Omezení prohlídek.

Neméně je omezena práce makléře mimo provozovnu při prohlídkách, což je jedna ze stěžejních marketingových činností makléře. Prohlídku nemovitosti může sice označit makléř za svoji práci a zdůvodnit si její návštěvu, ale klient má přístup omezen významně více. Prodávající, kteří nemovitost obývají, nemohou vpouštět cizí osoby do domácnosti, která by měla být chráněným a izolovaným prostorem rodinné sounáležitosti, kde se ochranné prostředky mohou odložit. Je zcela oprávněné, že tento prostor odmítají vystavit riziku nákazy, nebo jej na významnou delší dobu opustit. Prohlídky jsou tak možné de facto pouze u opuštěných neobývaných nemovitostí a to ještě jen individuálně. Makléř by měl oznámit klientům, že prohlídku odkládá buď sám ze svého popudu, protože je nemovitost obydlena, či na podnět někoho ze zájemců. Postačí, pokud jeden z potenciálních zájemců odmítne prohlídku, makléř může zcela oprávněně prodej posunout na dobu po skončení karantény či krizového stavu, aby umožnil rovné podmínky pro všechny zájemce. Takovéto oznámení, ať už z důvodů na straně uživatelů, či na straně zájemců, je nutno dobře i s jejich zdůvodněním archivovat.

3)          Omezení činnosti dalších souvisejících subjektů a úřadů.

Peněžní instituce mají většinu úkonů zajištěnu on-line, avšak závěrečná projednání úvěrových případů se často bez osobního vyjasnění detailů obchodu nemohou uskutečnit.

Nahlížení do archivu katastrálních úřadů je také výrazně omezeno, pořízení nabývacích titulů či dokladů o omezení nakládání s nemovitostí tak může být velmi komplikované.

Pořízení výpisů z podkladů územního plánování, či zajištění dokladů osvědčujících určité skutečnosti související s územním plánováním, či ochrannými pásmy, může být znesnadněno anebo (například v malých obcích bez digitálních mapových podkladů) omezeno téměř zcela.

Ke všem zmíněným problémům, pokud vedly k posunu či zastavení obchodu, je opět dobré pořídit si pro sebe opět krátký záznam, informaci, a archivovat ji.

4)          Omezení finančních toků.

Všechny výše uvedené důvody vedou jednoznačně k omezení příjmů, které však může být v některých případech obtížně prokazatelné v porovnání s předchozím obdobím, neboť v práci realitního zprostředkovatele nastávají různé výkyvy způsobující často nepravidelnost příjmů. Proto za neméně průkazné omezení může být považována i jednorázová snaha klienta o změnu smlouvy či odložení jejího podpisu s cílem posunout platbu rezervační zálohy. Takový podnět od klienta je opět dobré archivovat, a to nejlépe v písemné podobě, opět postačí i e-mailová či SMS komunikace, případně záznam telefonického podnětu, který by mohl klient později potvrdit.

5)          Avizované zrušení daně z nabytí nemovitostí jako zdůvodnění?

Nejspíše není dobré použít ke zdůvodnění propadů příjmů veřejně uskutečněný a časově odložený příslib MF o zrušení daně z nabytí nemovité věci. Následný odklad podpisů smluv od klientů je sice svým dopadem jednoznačně negativní, ale nemusí znamenat neochotu dokončit obchodní případ, ale pouze daňovou spekulaci. Což jako zdůvodnění u FÚ nemusí obstát.

1. D) Závěr

Vážení realitní zprostředkovatelé. Žádost o KB nemůže být dnes, a jistě ani zpětně nebude, považována za znamení slabosti, či neúspěšnosti v dosavadní podnikatelské činnosti. Ten kdo o KB nepožádá, neboť nepocítil propad příjmů, či má s KB morální problém, je nepochybně osobou zodpovědnou a seriózní, ale v tuto chvíli by měl všechny ty, kdo o KB požádají, považovat za své kolegy, spolupodnikatele, které k žádosti vedou jejich osobní, zcela oprávněné důvody.

Máme různé dresy, ale všichni plujeme na jedné lodi. Važme si každého, kdo profesi zůstane věrný i po tomto složitém období.

K výkladu byly použity náměty a připomínky řady osobností. Byli to mimo jiné Marie Ratajová, Jiří Lorman, Robert Hanzl, Miroslava Táborská, Libor Urban, Martin Fördös, Jan Borůvka, Lenka Bitrmanová, Tomáš Heyrovský, Michal Pazdera, Petr Pavlíček, Jiří Máchač, Oldřich Platil, Michal Kuklíček.  Děkujeme i všem dalším, na které jsem zapomněl.

Pavel Rakouš a kol., MMR