Stavební minimum a RK

Pár slov úvodem
O tom, jaký má být ten správný realitní zprostředkovatel se toho již napsalo dost.
Častěji se bohužel dočteme, jaký realitní makléř být nemá, co neudělal a přitom měl, co udělal špatně atp. Pomiňme tedy hned na začátku ty na první pohled zjevné vlastnosti, které makléř mít musí, jako jsou slušnost, vstřícnost, trpělivost, a které jsou v naší branži snad už samozřejmostí. Pojďme se trochu věnovat odborným znalostem.
Ty, přesto, že mají a musí patřit také mezi „samozřejmosti“ a u vybraného zprostředkovatele je každý klient očekává, jsou pro některé makléře často až „na druhé koleji“. Obhajují se tím, že na vše mají přece v „té jejich“ realitní kanceláři nasmlouvané odborníky, oni jen „obchodují“. Ale stačí to?

Odborná způsobilost
Současně platný Zákon o realitním zprostředkování vyžaduje od realitního zprostředkovatele prokázání „odborné způsobilosti“. Ve smyslu zákona se jedná o „doložení dokladu“. Z praktického pohledu jsou součástí takové odborné způsobilosti realitního makléře znalosti z řady oborů.
Začněme tím, že marketing, by měli mít takříkajíc „v malíku“, ale tím to nesmí končit! Přesto, že každý makléř spolupracuje s právníky, musí být schopen vysvětlit klientovi základní věci z tohoto oboru. Pokud neumí (bez porady s kolegou) vysvětlit rozdíly při prodeji bytu v „osobním“ vlastnictví (používám výraz osobní, byť vím, že to není též úplně v pořádku), či ve vlastnictví družstevním, co je to SJM, co je to „Prohlášení vlastníka“ a tak bychom mohli pokračovat dál a dál, ať jde raději prodávat rohlíky. Stejně je to s financemi, s daněmi, s oceňováním… Realitní zprostředkování je prostě obor, kde se předpokládá vyšší míra kvalifikovanosti. Ostatně konečně již nepatří mezi volné živnosti!

Stavební minimum
A co znalosti stavební? Přece realitní makléř žádný dům stavět nehodlá… O tom si právě chceme také trochu popovídat. V oboru realitního zprostředkování působí dnes i u nás veliké procentu žen. Řada z nich je ve stavebnictví značně fundována, ale co naplat, přeci jen blíže mají stále ke stavění spíš chlapi než ženy. Přesto cokoli zde píšu, platí rovným dílem pro obé pohlaví (jsme genderově vyvážení).
Stejně, jako neočekáváme, že bude běžný realitní makléř právníkem, není a nemusí být každý profesionálním stavařem. Nicméně je naprosto nezbytné, aby základní znalosti z tohoto oboru měl. Vždyť pokud zrovna nezprostředkovává prodej prázdného pozemku, pak realizuje prodej, či pronájem nějaké nemovité věci, která je pravděpodobně stavbou.

Na začátku si však řekněme, že ze sebe nechceme a nebudeme „dělat odborníky“ v oblasti staveb, pokud jimi vzděláním nejsme. Snad už každý makléř ví, co „říká“ § 5 NOZ. Mohl by nás za to pěkně „vytrestat“, pokud by došlo na „lámání chleba“. Ale to neznamená, že mne jistá úroveň znalostí o stavbách má být lhostejná. Musím být schopen upozornit na situace, kdy by bylo dobré, resp. vhodné neřkuli nutné, si odborníka pozvat ke zhodnocení stavu nemovitosti. Ať už by se jednalo o odborníka, např. zkušeného stavaře z praxí, či firmu, která se věnuje vadám ve stavebnictví, nebo třeba statika. Když si nejste naprosto jisti, pak se vyhýbejte prohlášením typu „toto je příčka, kterou můžete vybourat“, „tady stačí vyvětrat a bude vše suché“, „toto je vyhovující elektroinstalace“…

Výkresová dokumentace
Vše začíná tím, že by makléř měl umět přečíst stavební výkres. Když někdo nepozná, co je na výkrese zeď a co je okno, kde jsou zakresleny dveře a kam se otevírají, co je to parapet a jak je vysoký, jak vypadá schodiště, pak není o čem hovořit… Nemůžeme se samozřejmě ve zkratce učit vše, co je předmětem čtyřleté výuky na stavební průmyslovce, nebo VŠ studia na „technice“. Jen chci upozornit na oblast, kterých se dle mého názoru odborná způsobilost realitního zprostředkovatele v rámci tzv. stavebního minima dotýká.

Vady stavby
Těžko mohu komentovat nějaké vady, natož předpokládat vady „skryté“, když netuším, jak vlastně stavba vzniká, z čeho je postavena apod. Je to tak trochu jako když by prodejce v auto bazaru prodával auto a nedokázal by vysvětlit, jaký má motor, případně poukázat na jeho historii.
Jak je stavba založena (co jsou to vlastně základy…), jaké má izolace proti vodě či tepelné, jaký má nosný systém, jak je zastřešena, z jakých materiálů se staví a historicky stavělo, to jsou jen střípky z minima potřebného. Mít alespoň základní znalosti z oblastí stavitelství nám dokáže napovědět, na co se zaměřit při nabírání nemovitostí, jejich vyhodnocování a jejich pozdější prezentaci.

Terminologie
Znalost terminologie (někdy i stavební hantýrky) také není k zahození. Prodávající nás muže zasypat výrazy, kterým je záhodno rozumět. Co znamená pojem – zděná stavba z vepřovic? Co je to krakorec, pilota, překlad, štorcka… No není to snadné, pro „nestavaře“, ale nutné. Není nic trapnějšího, než když po výzvě kupujícího „chtěl bych vidět, jak vypadají pozednice a krokve“, makléř vyrazí do sklepa. Hrubá stavba dokončena. Na instalacích jsou vady. Kotel je na peletky. Pokud jste si na většinu výše uvedených výrazů mohli odpovědět, že víte, o čem jsou, pak je to prima. Jinak prosím vyrazte na kurz, který se pro realitní odborníky koná např. na Asociaci realitních kanceláří České republiky. Myslím, že vyšší úroveň znalostí stavebního minima posílí každému sebevědomí a to logicky povede lepšímu postavení na trhu.

Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS
generální sekretář ARK ČR