TRŽNÍ OCENĚNÍ

Většina realitních zprostředkovatelů se již ve své praxi setkala s požadavkem, aby pro někoho odhadla tržní hodnotu určité nemovitosti. Velmi častým případem je takový požadavek od notáře, který vyřizuje dědictví. I když se v naší republice od 31. 12. 2013 již dědická daň neplatí, je notář oprávněn účtovat si za svojí práci notářské poplatky, jejichž výše je odvozena mimo jiné, i od celkové tržní hodnoty majetku, který je předmětem dědictví. Vyhláškou č. 341/2020, platnou od 1. 1. 2021 přitom došlo k poměrně výraznému navýšení těchto poplatků. I když v některých případech (dědicem je nezletilý, osoba zastoupená opatrovníkem, spor mezi dědici), musí notář zadat znalecký posudek, ve většině případů mu stačí nějaká forma  informace o tržní hodnotě, kterou mu je oprávněn poskytnout třeba i realitní zprostředkovatel.

I když je znalost a schopnost správně oceňovat nemovitý majetek pro realitního zprostředkovatele stejně nezbytná jako mrštnost pro akrobata, nemusí být každý realitní zprostředkovatel zároveň i odhadcem (ve smyslu vázané živnosti) nebo dokonce znalcem (ve smyslu zákona o znalcích č. 254/2019 Sb.). Pokud ale vedle zprostředkování prodeje poskytuje i tyto de facto poradenské služby, musí znát, a hlavně respektovat, některé podstatné podmínky a předpoklady.

ZNALECKÝ POSUDEK A TRŽNÍ OCENĚNÍ

Prováděcí vyhláška č. 503/2020 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích velmi přesně nařizuje jaké musí mít znalecký posudek náležitosti. Pro realitní zprostředkovatele je hlavní a podstatná ta informace, že dokument nazvaný „znalecký posudek“  je oprávněn vypracovat pouze znalec. Pokud by tak učinil někdo, kdo není znalcem, může si tím způsobit značné problémy, včetně trestního řízení. Osobně jsem viděl takto vinklářsky vydaný dokument, kde byla uvedena „znalecká doložka“ „Tento znalecký posudek jsem vydal na základě živnostenského oprávnění, vydaného…“ .

Pokud proto realitní zprostředkovatel vydává  někomu (notáři) nějakou informaci o ceně nemovitosti, může ji nazvat jak chce, hlavně ji  nesmí nazvat „znalecký posudek“. V praxi se objevují např. otrocké překlady z angličtiny „Zpráva o hodnocení“ (Valuation Report), pokud se jedná o určení tržní hodnoty (viz. dále) je ideální nazvat dokument „Tržní ocenění“.

CENA A HODNOTA

Práce realitního zprostředkovatele je jistě krásná, a zajímavá, ale zároveň i velmi náročná na odborné znalosti. Na rozdíl od prodavače ponožek, pro kterého je podstatná dobrá technika prodeje, musí být realitní zprostředkovatel v jedné osobě dobrým právníkem, ekonomem, stavitelem, a ještě i dobrým psychologem a manažerem. Jednou z věcí, která mu musí být jasná, je rozlišení ceny a hodnoty. Komplikací v českém prostředí je i to, že pojmy „cena“ a „hodnota“ jsou jinak chápány a definovány ekonomy a právníky. Pro ekonoma je „cena“ něco konkrétního (Josef Novák prodal Václavu Dvořákovi bytovou jednotku č. 969/17 v bytovém domě č.p. 969 za cenu 6 500 000 Kč). Touto transakcí se na trhu objevila nová, konkrétní a jedinečná tržní cena. Podle  zákona o cenách č. 526/1990 Sb. nejsou, až na výjimky, ceny nemovitostí nijak regulovány. Jinak řečeno, pokud by pan Novák chtěl z nějakého důvodu prodat bytovou jednotku panu Dvořákovi za 1 Kč, může tak klidně učinit. Vznikne tak opět nějaká tržní cena. Podstatné je to, že tržní ceny vznikají pouze na trhu a nikdo (soud, finanční úřad, apod.) je nemůže určit, ani ovlivnit, může je pouze sledovat.

To, co naopak znalec, odhadce, i realitní zprostředkovatel, umí, je určení tržní hodnoty. Oproti ceně, která je ekonomicky jedinečná, je hodnota ekonomicky obecná. Definic tržní hodnoty existuje celá řada, asi nejlepší je ta, kterou sestavil Mezinárodní výbor pro oceňovací normy.

Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

VZTAH CENY OBVYKLÉ, TRŽNÍ HODNOTY

MIMOŘÁDNÉ CENY A CENY ZJIŠTĚNÉ

Definici ceny obvyklé, tržní hodnoty, mimořádné ceny, i ceny zjištěné, nalezneme v § 2, zákona č. 151/1997 Sb. Ve znění tzv. Velké novelizace tohoto zákona č. 237/2020 Sb.:

Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Jedná se o cenu, která by mohla být dosažena při prodejích  stejného, popřípadě obdobného, majetku nebo při poskytování stejné, nebo obdobné, služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Dále zákon uvádí, že pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb.) nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba cenou obvyklou.

Na této definici (jedná se o zkrácenou parafrázi § 2 cit. Zákona) je podstatné, že obvyklá cena se musí určit ze sjednaných cen. Není zřejmé, co zákonodárce k této definici, resp. k tomuto omezení, vedlo. Jak již bylo řečeno, podle zákona o cenách (zákon č. 526/1990 Sb.) není, až na výjimky, při prodeji nemovitostí státem, obcemi,  nebo orgány státní správy a samosprávy, cena nemovitostí regulována. Lze si proto, alespoň teoreticky,  sjednat např. prodejní cenu deseti nemovitostí každou za 1 Kč. Obvyklá cena, určená ze skutečně realizovaných cen, je proto 1 Kč. V realitní praxi lze skutečně nalézt řadu transakcí, kdy např. obce prodávaly různé sportovní stavby, sakrální stavby, historické stavby, parky, apod. za symbolickou jednu korunu. Obvyklou omezující podmínkou přitom bylo, že nabyvatel musí třeba zachovat bezplatný provoz sportovní stavby pro veřejnost a zároveň se o stavbu starat, u historické stavby musí financovat její rekonstrukci, u parku zajistit pravidelnou údržbu, apod.

Ze vzorků vhodných pro stanovení obvyklé ceny proto musí být vyřazeny ty transakce, které byly uzavřeny na jiných, než výhradně tržních, principech.

Z realitní praxe je přitom známo, že pro porovnání lze použít i ceny nabídkové, ovšem pouze a jedině tehdy, když znalec dokáže spolehlivě stanovit tzv. koeficient nadcenění (Degree of Overpricing). Tento koeficient vyjadřuje skutečnost, že u řady nabídek je nabídková cena o něco vyšší než je cena následně skutečně uzavřená. Vyplývá to z pochopitelné snahy prodávajícího dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny. Vzhledem k tomu, že ale chce nabízenou nemovitost skutečně prodat, nemůže ve vlastním zájmu navýšit nabídkovou cenu oproti předpokládané tržní hodnotě neúměrně, protože by na jeho nabídku nikdo nereagoval. Jeho úmyslem je využít mírné navýšení buď tehdy, pokud najde někoho, kdo je takto navýšenou cenu ochoten skutečně zaplatit (buď nemá o trhu dostatečné informace nebo se může jednat o cenu zvláštní obliby), nebo si připravuje prostor pro negociaci s potenciálním kupcem.

Stanovit koeficient nadcenění je metodicky jednoduché, ale v praxi velmi obtížné. Jedná se o vytvoření databáze nabídkových cen a o následné spárování nabídkových cen a cen skutečně realizovaných. Na standardním realitním trhu se bude jednat o rozdíl několika procent. Obvykle nejmenší poměr nabídkových a realizovaných cen je u stavebních pozemků, bytových jednotek a objektů pro individuální rekreaci. Naopak největší rozdíly jsou např. u zastaralých výrobních závodů. Dosud se někdy objevuje i termín „Obecná cena“. Tento pojem je spojen se Všeobecným zákoníkem občanským z roku 1811, a platil v naší zemi do roku 1949, dnes je již pouze právní historií a zabývají se jim asi jenom soudy, které řeší nějaké restituční spory.

Tržní hodnota – jedním z největších přínosů novelizace zákona č. 151/1997 Sb. je to, že se v tomto zákoně objevila úplná definice tržní hodnoty, která je plně kompatibilní s výše uvedenou definicí ve smyslu komunitárního práva i Mezinárodních norem pro oceňování. Upřesněním způsobu určení tržní hodnoty se zabývá i prováděcí vyhláška, opět v souladu s Mezinárodními  normami pro oceňování majetku konstatuje, že tržní hodnota je odhadnutá částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Nově se objevuje i odkaz na tržní rizika, analýzu trhu a analýzu nejvyššího a nejlepšího využití. Lze jenom doufat, že se stanovení tržní hodnoty stane v budoucnu standardním způsobem stanovení hodnoty, jak je tomu ve většině států s tržní ekonomikou.

Mimořádná cena – jak vyplývá z jejího názvu, jedná se nějakou zvláštní cenu, která na trhu vzniká na jiných než na ryze tržních principech. Konkrétně se může jednat o nějaké mimořádné okolnosti trhu (povodeň, válka), o osobní poměry prodávajícího a kupujícího (babička „prodává“ vnukovi byt) nebo vliv zvláštní obliby. Problematika ceny zvláštní obliby je námět na samostatný článek, stručně lze konstatovat, že se jedná o mimořádnou cenu, které nějaké nemovitosti přikládá buď jedinec nebo jen velmi úzký sektor trhu. Typickým příkladem jsou přístupové koridory k pozemkům, které nejsou přístupné z veřejné komunikace.

Zjištěná cena – v zákoně č. 151/1997 Sb. je tato cena vymezena negativně jako cena určená jinak než obvyklá cena, tržní hodnota nebo mimořádná cena.

V praxi chápeme cenu zjištěnou jako cenu nějak uměle vytvořenou, pomocí cenového předpisu, která dříve sloužila nejčastěji ke stanovení základu daně. Důvod, proč tento typ cen vzniknul, je nutnost zajištění daňové spravedlnosti. Jinak řečeno dosáhnout toho, že všechny daňové subjekty budou platit stejný typ daně za stejných podmínek a ve stejné výši.

Další předpoklad ocenění majetku pro jakékoliv daňové účely vychází ze stávajícího právního systému, kdy podle Ústavy České republiky a Listiny základních práv a svobod musí být výběr všech druhů a typů daní upraven zákonem.

Dnešní situace je dále limitována tím, že Česká republika vstoupila v roce 2004 do Evropské unie a unijní (komunitární) právo je od té doby nadřazeno českému právu.

Jaký je vztah mezi oceňováním na tržních principech a oceňováním podle cenového předpisu –  tržní ocenění má za úkol určit skutečnou tržní hodnotu, ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Aby byla hodnota stanovená na tržních principech a cena zjištěná podle cenového předpisu  shodná, musel by být cenový předpis konstruován tak, aby zohlednil všechny cenotvorné faktory a aby umožnil jejich správnou tržní interpretaci.

V současnosti je v České republice daň z převodu / daň z nabytí nemovitostí zrušena, hlavně z toho důvodu, aby se zlepšila dostupnost bydlení snížením nákladů na koupi bytu o náklady na tuto daň. Od 1. 1. 2021 má cena zjištěná zcela jiný účel. V souladu s § 1c vyhlášky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. slouží cena zjištěná jako jistý korektor stanovení hodnoty majetku cenou obvyklou nebo tržní hodnotou. Pokud není znaleckým úkolem stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, je znalec povinen ve znaleckém posudku určit vedle ceny obvyklé nebo tržní hodnoty i cenu zjištěnou a náležitým způsobem zdůvodnit případný rozdíl mezi oběma závěry posudku.

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY

Pokud má realitní zprostředkovatel stanovit tržní hodnotu má na výběr tři základní skupiny metod – metodu nákladovou, porovnávací a výnosovou. To, co která metoda znamená, je zřejmé z následujícího schématu:

Nákladová metoda Porovnávací metoda Výnosová metoda
Minulost Současnost Budoucnost
S jakými náklady byl majetek vytvořen a jaké je uplatnění těchto nákladů na současném trhu Jaká je současná pozice oceňovaného majetku na trhu Jaký je vztah mezi obvyklou cenou a sumou budoucích výnosů z oceňovaného majetku

Porovnávací metoda

Tato metoda obecně přináší nejlepší výsledky při stanovení tržní hodnoty. Některými autory je dokonce označována na metodu „královskou“ a ostatní metody jsou chápány pouze jako jisté korektory hodnoty zjištěné touto metodou. Nevýhodou použití této metody je její veliká pracnost, a to jak ve fázi přípravy (tvorba databází porovnatelných prodejů), tak i při vlastní tvorbě posudku (složité adjustační výpočty).

Z povahy této metody vyplývá, že na to, aby byla použitelná musí být splněny dvě následující podmínky:

  • S daným typem majetku se musí reálně obchodovat
  • Informace o skutečných kupních (tržních) cenách musí být dostupné a ověřitelné

Tato metoda  je logicky nejvhodnější pro takové typy nemovitostí, které si jsou relativně podobné (shodné nemovitosti neexistují) a často je s nimi obchodováno – typickým příkladem jsou byty, garáže, rodinné domy a rekreační objekty. Naprosto dominantní je tato metoda u ocenění pozemku. Naopak je prakticky nepoužitelná u jedinečných staveb typu mostů, tunelů, apod.

Výnosová metoda

Výnosová metoda hledá vztah mezi budoucími užitky z majetku (např. výnos z nájemného) a cenou, kterou je ochoten trh akceptovat.

Řešení úlohy se opírá o analýzu rizik, výnosů a nákladů a používá řadu postupů známých z finanční matematiky.

Nákladová metoda

Nákladová metoda  hledá vztah mezi náklady a jejich uplatněním na trhu. Opět můžeme vyjít z investorské úvahy např. proč bych si měl kupovat nový rodinný dům za 10 mil.  Kč, když si mohu koupit sousední volný pozemek za 4,5 mil. Kč a stavební firma mi postaví kopii nabízeného rodinného domu za 4 miliony. Stejně tak, žádná normální stavební firma nepostaví rodinný dům za 10 mil, když ví, že ho dokáže prodat maximálně za pět. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou nereprodukovatelný přírodní zdroj, a nelze proto stanovit náklady na jejich výrobu, je nákladová metoda použitelná pouze pro ocenění staveb.

SHRNUTÍ

Poradenství je dnes  běžnou činností každého realitního zprostředkovatele. Klienti se na něj logicky obracejí jako na někoho, kdo musí být schopen správně oceňovat nemovité věci, jinak by tuto profesi nemohl vykonávat.

Pro tuto činnost je nutné, popř. doporučené, respektovat následující doporučení:

  • Dokument nazvat nejlépe „Tržní ocenění“
  • Důsledně používat termín „Tržní hodnota“
  • Nepoužívat termíny „Obvyklá cena“ nebo „Tržní cena“
  • Jako primární použít pro ocenění metodu porovnávací, pokud je to účelné,

použít i metodu výnosovou (zejména u nemovitostí pořizovaných pro výnos, jako jsou

sklady) u rodinných domů je možné  použít i metodu nákladovou

U složitějších případů je vždy dobré konzultovat sporné otázky se zkušeným znalcem nebo odhadcem.

Autor:
Ing. Petr Ort, Ph.D.