Věčná otázka (nejen) pro prodávající nemovitostí…

Od počátku devadesátých let, kdy se u nás začal znovu vytvářet realitní trh v nově se formující tržní ekonomice, je dodnes pro většinu prodávajících svoji nemovitost důležitá otázka: prodat sám, popř. jen s pomocí právníka, nebo se obrátit na realitního zprostředkovatele.  Co vede mnoho lidí v této situaci k myšlence prodat si např. svůj byt sám? Jsou to zejména dvě věci: nedůvěra v realitní zprostředkovatele a neochota platit provizi.

Než se prodávající rozhodne uskutečnit prodej svojí nemovitosti vlastními silami, měl by si však uvědomit, jaké úkony je nutné zajistit. Co tedy musí člověk, který chce např. prodat svůj byt sám, tj. bez pomoci zprostředkovatele, učinit:

–  zorientovat se v cenách bytů dané velikosti v příslušné lokalitě a stanovit reálnou prodejní cenu (to je dnes výrazně složitější, než například na jaře tohoto roku),

–  zpravidla pomocí inzerce hledat zájemce o koupi bytu, vyjednávat s nimi o podmínkách prodeje včetně prohlídek bytu (s tím souvisejí mnohá rizika),

–  vybrat nejlepší nabídku, dohodnout se s kupujícím o konečné ceně a dalších podmínkách prodeje,

–  zajistit u právníka sepis kupní smlouvy (a dodat mu pro tento účel všechny potřebné podklady), která by měla obsahovat všechny potřebné náležitosti a zároveň odpovídala právním předpisům (tj. zejména občanskému zákoníku, katastrálnímu zákonu, zákonu o realitním zprostředkování a dalším právním normám), aby ji Katastr nemovitostí akceptoval a provedl vkladem změnu vlastníka bytu a současně, aby smlouva neobsahovala žádná ustanovení, která by v případě sporu byla pro něj nevýhodná (realitní kancelář má s advokáty prakticky vždy sjednánu zajímavější cenu právních služeb)

–   řešit daňové aspekty obchodu (ví laik, které to jsou?)

–   dohodnout se s kupujícím o způsobu úschovy kupní ceny po dobu vkladového řízení na Katastru nemovitostí (vyzná se laik v rizicích uschov?)

Pro úplnost je třeba konstatovat, že ani kupující není zdaleka bez rizika, jestliže kupuje nemovitost na základě soukromého inzerátu. Zároveň připomínám, že realitní zprostředkovatelé také poskytují služby, kdy pro klienta – zájemce o koupi či pronájem – nemovitost podle zadaných parametrů vyhledávají.

I když si mnozí prodávající většinu z výše uvedených věcí, které je třeba udělat pro prodej nemovitosti uvědomí, přesto často vítězí obava z nekvalitní práce realitního makléře a do prodeje se pustí sami. Neuvědomují se, že v realitní profesi dnes působí řada léty prověřených realitních makléřů, kteří jsou schopni svým klientům poskytovat skutečně kvalitní a profesionální služby. Výrazným způsobem k tomu přispěl nový Zákon o realitním zprostředkování, na jehož vzniku se klíčově podílela Asociace realitních kanceláří České republiky. Podle čeho tedy máme ideálního realitního makléře, resp. kancelář vybírat? Stejně, jako je tomu u jakéhokoliv oboru (např. lékaře nevyjímaje), je nejlepším vodítkem při výběru realitního makléře, resp. realitní kanceláře, kladná reference od jejich klientů. Nejlépe přímo od někoho, koho zájemce o realitní služby zná a jehož stanovisku důvěřuje. Mohou to být do určité míry také informace ze sociálních sítí, kde si lide v diskusích řeknou leccos… S určitou rezervou je možné brát v úvahu i reference, které má daný makléř či kancelář od svých klientů např. na svých webových stránkách. Nejsou-li takové reference k dispozici, je vhodné si ve vybrané kanceláři sjednat informativní schůzku, všímat si v jakém prostředí a atmosféře realitní makléři pracují, způsobu jednání s vámi i dalšími klienty, seznámit se s návrhem (vzorem) jejich zprostředkovatelské smlouvy, tj. smlouvy mezi touto realitní kanceláří a jejich klientem. Každého potenciálního klienta přece zajímá, zda a jakou bude platit provizi. Komu je odměna za vykonané služby zprostředkovatelem účtována. Některé realitní kanceláře účtují provizi prodávajícímu /pronajímateli/, jiné zase kupujícímu /nájemci/. Možné je sjednat provizi i s oběma stranami.  Než se klient začne ptát v realitní kanceláři na výši její provize, je vhodné nejdříve zjistit, jaké jednotlivé služby zajistí makléř (kancelář) v rámci své provize a jaké si popř. bude klient hradit sám (např. úschova apod.).

V současné době, kdy během několika měsíců došlo v oblasti rezidenčních nemovitostí – globálně vzato – k navyšování nabídky nad poptávkou, je více než kdy důležitá otázka správného nastavení nabídkové ceny. Podle našich průzkumů mezi členy Asociace realitních kanceláří České republiky je dnes doba trvání prodeje bytů přibližně dvoj až trojnásobná oproti např. jaru tohoto roku. Co je hlavním důvodem tohoto stavu? Velmi zjednodušeně řečeno to je neochota kupujících přistoupit na makléřem doporučenou cenu. Pokud prodávající nechce akceptovat realitu důvodů, které však musí makléř řádně vysvětlit, bude jeho nemovitost v nabídce, bez naděje na úspěšnou realizaci déle, než by si kdokoli mohl přát. Vysvětlit současnou situaci souvisí se zkušeností makléře s daným trhem, s vývojem ekonomiky, znalostí možností financování… Není to o tom, jaké ceny jsou uváděny v nabídce u obdobných nemovitostí inzerovaných na realitních portálech!  Reálná tržní cena je u současných prodejů prakticky vždy nižší, než byla ještě před několika měsíci. S tím však zase souvisí to, že situace v oblast pronájmů je poněkud odlišná. Pamatujte proto, že pouze realitní profesionál, který se denně pohybuje na trhu, je schopen stanovit aktuální cenu pro realizaci prodejů, resp. pronájmů nemovitosti.

Shrnutí pro výběr realitního zprostředkovatele

• vlastní živnostenské oprávnění na vázanou živnost realitní zprostředkovatel
• vlastní osvědčení o odborné způsobilosti pro obor realitní zprostředkovatel (osvědčení lze získat např. na základě úspěšného složení zkoušky u tzv. autorizované osoby)
• má několikaletou praxi v oboru, zná dobře realitní trh v oblasti svého působení včetně realizovaných cen nemovitostí
• vysvětlí klientovi předpokládaný průběh celé obchodní transakce včetně alternativních řešení
• seznámí klienta se zprostředkovatelskou smlouvu, jaké úkony v rámci této smlouvy pro klienta bude zajišťovat, jaká je výše jeho provize a za jakých podmínek bude splatná
• nespěchá na klienta, nenutí ho k rychlému podpisu zprostředkovatelské nebo rezervační smlouvy
• vysvětlí důvody pro exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu, jaké jsou výhody pro klienta

Jedním z důležitých vodítek při výběru realitní kanceláře je její členství v profesním sdružení realitních makléřů, dražebníků a správců nemovitostí – Asociaci realitních kanceláří České republiky (ARK ČR).